Kurz beantwortet
Die Bauabnahme ist die Billigung des fertiggestellten Werks durch den Bauherrn als im Wesentlichen vertragsgemäß. Sie hat weitreichende Folgen: Die Vergütung wird fällig, beim Bauvertrag nach § 650g BGB zusammen mit einer prüffähigen Schlussrechnung, bei Bauwerken beginnt nach § 634a BGB die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche, und die Beweislast kehrt sich in der Regel um: Danach muss der Bauherr nachweisen, dass ein nicht vorbehaltener Mangel schon bei der Abnahme vorlag.
Was bedeutet Abnahme rechtlich?
Nach § 640 Absatz 1 BGB ist der Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht die Beschaffenheit des Werks die Abnahme ausschließt. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme dabei nicht verweigert werden. Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk trotz Kenntnis des Mangels ab, stehen ihm nach § 640 Absatz 3 BGB die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung (§ 634 Nummer 1 bis 3 BGB) nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält; Schadensersatzansprüche sind davon nicht erfasst. Die Abnahme ist damit mehr als eine reine Formalität: Sie kann ausdrücklich, aber auch durch schlüssiges Verhalten erklärt werden und hat weitreichende Folgen für beide Vertragsseiten, weshalb sie nicht unüberlegt oder unter Zeitdruck erfolgen sollte.
Welche Rechtsfolgen löst die Abnahme aus?
Die Abnahme ist ein zentraler Meilenstein mit mehreren rechtlichen Wirkungen zugleich:
- Die Vergütung wird fällig; beim Bauvertrag setzt § 650g Absatz 4 BGB dafür neben der Abnahme eine prüffähige Schlussrechnung voraus.
- Bei Bauwerken beginnt nach § 634a Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2 BGB die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche.
- Nach Angaben des Verbands Wohneigentum NRW kehrt sich die Beweislast um: Zuvor musste das Bauunternehmen die Mangelfreiheit nachweisen, danach muss der Bauherr belegen, dass ein nicht im Protokoll festgehaltener Mangel schon vor der Abnahme bestand.
- Ebenfalls nach dieser Quelle geht das Risiko einer Beschädigung oder Zerstörung, etwa durch Brand, auf den Bauherrn über.
- Ebenfalls nach dieser Quelle erlischt ein vereinbarter Anspruch auf Vertragsstrafe, etwa wegen Überschreitung der Bauzeit, wenn er bei der Abnahme nicht ausdrücklich vorbehalten wird.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Abnahme?
Zur Abnahme verpflichtet ist der Bauherr, sobald das Werk vertragsgemäß hergestellt ist; unwesentliche Mängel hindern das nicht. Nach § 640 Absatz 2 BGB gilt ein Werk unter bestimmten Voraussetzungen auch dann als abgenommen, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert; bei Verbrauchern gilt das nur, wenn der Unternehmer zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme in Textform auf diese Folge hingewiesen hat. Für die eigentliche Begehung sollte ausreichend Zeit eingeplant werden, laut Verband Wohneigentum NRW bei einem Neubau mehrere Stunden, damit alle relevanten Räume und Bauteile in Ruhe begangen und Auffälligkeiten direkt vor Ort besprochen werden können.
Was wird bei der Abnahme geprüft, und was, wenn Mängel bestehen?
Welche konkreten Punkte bei der Begehung geprüft werden, erklärt eine eigene Frage. Werden dabei wesentliche Mängel festgestellt, stellt sich die Frage, ob die Abnahme verweigert werden darf – auch das ist Thema einer eigenen Frage. Wie das Ergebnis der Begehung schriftlich festgehalten werden sollte, erklärt eine weitere Frage. Auch der Unterschied zwischen der zivilrechtlichen Abnahme gegenüber dem Bauunternehmen und einer möglichen bauordnungsrechtlichen Abnahme durch die Behörde ist Gegenstand einer eigenen Frage. Zur Vorbereitung auf die Abnahme informiert Baubegleitung.
Quellen
- § 640 BGB – Abnahme – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
- § 650g BGB – Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
- § 634a BGB – Verjährung der Mängelansprüche – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
- Die Bauabnahme: Meilenstein für Bauherren – Verband Wohneigentum NRW e. V.
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