Kurz beantwortet
Ein Abnahmeprotokoll sollte Datum und Ort der Begehung, die beteiligten Personen, den geprüften Leistungsumfang sowie eine vollständige Liste festgestellter Mängel mit Fristen zur Beseitigung enthalten. Für bekannte Mängel muss sich der Bauherr seine Rechte bei der Abnahme vorbehalten, sonst verliert er nach § 640 Absatz 3 BGB den Anspruch auf Nacherfüllung sowie das Recht auf Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung; Schadensersatzansprüche bleiben davon unberührt. Zum Schluss sollten alle Beteiligten das Protokoll unterschreiben.
Welche Angaben gehören grundsätzlich hinein?
Ein aussagekräftiges Abnahmeprotokoll sollte mindestens folgende Punkte enthalten:
- Datum, Ort und Beginn/Ende der Begehung
- Namen und Funktion aller anwesenden Personen (Bauherr, Bauunternehmer, ggf. Sachverständiger, Architekt)
- Bezeichnung des Bauvorhabens und Bezug zum zugrunde liegenden Bauvertrag
- eine vollständige Liste der festgestellten Mängel mit genauer Ortsangabe und Beschreibung
- eine Frist zur Beseitigung jedes einzelnen Mangels
- Angabe, ob und welche Rechte sich der Bauherr wegen bestehender Mängel vorbehält
- falls eine Vertragsstrafe vereinbart ist, deren ausdrücklicher Vorbehalt
Warum ist der Vorbehalt so wichtig?
Nimmt der Besteller nach § 640 Absatz 3 BGB ein Werk ab, obwohl er einen Mangel kennt, stehen ihm die in § 634 Nummer 1 bis 3 BGB genannten Rechte (Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt oder Minderung) nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält. Ein bekannter, aber nicht vorbehaltener Mangel kann diese Rechte also kosten; ein Schadensersatzanspruch nach § 634 Nummer 4 BGB ist davon nicht erfasst. Der Vorbehalt sollte deshalb konkret zum jeweiligen Mangel im Protokoll stehen, nicht nur pauschal formuliert werden. Ähnliches gilt für eine vereinbarte Vertragsstrafe, etwa wegen Überschreitung der Bauzeit: Nach § 341 Absatz 3 BGB kann sie nur verlangt werden, wenn sich der Bauherr das Recht dazu bei der Annahme der Leistung vorbehält.
Welche typischen Fehler treten auf?
In der Praxis fehlt bei kleineren Mängeln häufig eine genaue Ortsangabe, sodass später unklar bleibt, welche Stelle konkret gemeint war. Ebenso werden Fristen manchmal nur mündlich vereinbart, statt sie schriftlich im Protokoll festzuhalten. Auch fehlt gelegentlich die Unterschrift einer der beteiligten Parteien, was die Beweiskraft des Protokolls schwächt. Ein weiterer häufiger Fehler ist eine zu allgemeine Mängelbeschreibung wie „Wand uneben“ ohne Angabe von Raum, Wandseite und ungefährem Ausmaß der Abweichung – für die spätere Nachbesserung und Kontrolle ist das kaum verwertbar.
Wie sollten Mängel zusätzlich dokumentiert werden?
Es empfiehlt sich, Mängel zusätzlich zur schriftlichen Beschreibung mit Fotos zu belegen und diese dem Protokoll als Anlage beizufügen. So lässt sich der Zustand zum Zeitpunkt der Abnahme auch später noch nachvollziehen, etwa wenn über die fachgerechte Beseitigung eines Mangels oder über dessen Ausmaß zu einem späteren Zeitpunkt Uneinigkeit zwischen den Beteiligten entsteht.
Was passiert nach der Unterschrift?
Erklärt der Bauherr im unterschriebenen Protokoll die Abnahme, ist sie in der Regel erfolgt, auch wenn darin noch Mängel vermerkt sind; die vorbehaltenen Rechte bleiben erhalten. Wird die Abnahme dagegen wegen wesentlicher Mängel verweigert, sollte das Protokoll dies ausdrücklich und mit Begründung festhalten. Wie die Begehung selbst inhaltlich abläuft, erklärt eine eigene Frage, ebenso die Frage, wie Baumängel nach der Abnahme richtig angezeigt werden. Zur fachlichen Begleitung der Abnahme und der vorausgehenden Bauphasen informiert Baubegleitung.
Quellen
- § 640 BGB – Abnahme – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
- § 634 BGB – Rechte des Bestellers bei Mängeln – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
- § 341 BGB – Vertragsstrafe bei nicht gehöriger Erfüllung – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
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