Kurz beantwortet
Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nach § 640 Absatz 1 BGB nicht verweigert werden. Im Umkehrschluss ist eine Verweigerung bei wesentlichen Mängeln zulässig, etwa wenn diese die Nutzung erheblich beeinträchtigen oder eine vertragsgemäße Nutzung ausschließen. Wer dagegen nur wegen unwesentlicher Mängel verweigert, bleibt zur Abnahme verpflichtet; wer auf eine Abnahmeaufforderung mit Frist gar nicht oder ohne Angabe eines Mangels reagiert, riskiert nach § 640 Absatz 2 BGB, dass das Werk als abgenommen gilt.
Was sagt das Gesetz zur Verweigerung?
Nach § 640 Absatz 1 BGB ist der Besteller grundsätzlich verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Ausdrücklich ausgenommen sind unwesentliche Mängel: Wegen ihnen kann die Abnahme nicht verweigert werden. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass eine Verweigerung bei wesentlichen Mängeln möglich ist.
Wann gilt ein Mangel als wesentlich?
Nach einer Einordnung des Verbands Wohneigentum NRW können Bauherren die Abnahme bei wesentlichen Mängeln verweigern. Als wesentlich nennt der Verband vor allem Mängel, die die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen, den anerkannten Regeln der Technik widersprechen oder die Sicherheit der Nutzer gefährden; auch Umfang und Kosten der Beseitigung spielen eine Rolle. Kleinere optische Abweichungen oder leicht behebbare Restarbeiten gelten dagegen in der Regel als unwesentlich und rechtfertigen für sich allein keine Verweigerung. Ob ein einzelner Mangel wesentlich oder unwesentlich ist, lässt sich nicht immer eindeutig einordnen und hängt vom konkreten Einzelfall ab, etwa davon, wie stark die Nutzung tatsächlich beeinträchtigt ist und wie aufwendig die Beseitigung wäre.
Was passiert bei einer unberechtigten Verweigerung?
Verweigert der Bauherr die Abnahme, obwohl tatsächlich nur unwesentliche Mängel vorliegen, bleibt er nach § 640 Absatz 1 BGB zur Abnahme verpflichtet. Nach Angaben des Verbands Wohneigentum NRW kann das Bauunternehmen dann etwa auf Abnahme oder auf Zahlung der Schlussrechnung klagen. Welche Wirkungen eine unberechtigte Verweigerung im Einzelfall hat, ist eine Rechtsfrage, die fachkundig geprüft werden sollte.
Davon zu unterscheiden ist die Abnahmefiktion: Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme, gilt das Werk nach § 640 Absatz 2 BGB als abgenommen, wenn der Bauherr die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Bei Verbrauchern tritt diese Folge nur ein, wenn der Unternehmer zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme in Textform darauf hingewiesen hat. Schweigen oder eine pauschale Ablehnung ohne konkrete Mängelbenennung schützt den Bauherrn also nicht zuverlässig. Ist die VOB/B wirksam vereinbart, sieht sie nach Angaben des Verbands Wohneigentum NRW weitere Fälle vor, in denen die Abnahme nach kurzer Frist als erfolgt gilt, etwa nach einer Fertigstellungsmitteilung oder nach Beginn der Nutzung; die Einzelheiten ergeben sich aus dem Vertrag, und ob solche Klauseln gegenüber Verbrauchern wirksam sind, sollte im Einzelfall fachkundig geprüft werden.
Beim Bauvertrag gilt außerdem: Verweigert der Bauherr die Abnahme unter Angabe von Mängeln, muss er nach § 650g Absatz 1 BGB auf Verlangen des Unternehmens an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitwirken. Ist das Werk dem Bauherrn bereits verschafft worden und fehlt in dieser Zustandsfeststellung ein offenkundiger Mangel, wird nach Absatz 3 vermutet, dass er erst nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Bauherrn zu vertreten ist, sofern er nach seiner Art überhaupt vom Bauherrn verursacht worden sein kann.
Wie geht man richtig vor?
- Mängel konkret und einzeln benennen, statt die Abnahme pauschal abzulehnen
- bei unwesentlichen Mängeln die Abnahme erklären, sich die Rechte wegen der Mängel aber ausdrücklich vorbehalten
- eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen
- jede Verweigerung und ihre Begründung schriftlich festhalten
Wie hängt das mit der Dokumentation zusammen?
Was in ein Abnahmeprotokoll gehört und wie ein Vorbehalt dort richtig formuliert wird, erklärt eine eigene Frage. Lässt sich zwischen den Beteiligten keine Einigung über das Ausmaß eines Mangels erzielen, kann ein selbständiges Beweisverfahren sinnvoll sein – auch das ist Thema einer eigenen Frage. Zur fachlichen Einschätzung vor der Abnahme informiert Baubegleitung.
Quellen
- § 640 BGB – Abnahme – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
- § 650g BGB – Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
- Die Bauabnahme: Meilenstein für Bauherren – Verband Wohneigentum NRW e. V.
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