Kurz beantwortet
Baumängel sollten nachweisbar schriftlich angezeigt werden, mit genauer Beschreibung von Art, Ort und Ausmaß des Mangels, einer Aufforderung zur Beseitigung und einer angemessenen, mit Datum benannten Frist. Beim reinen BGB-Bauvertrag ist keine bestimmte Form vorgeschrieben; ist die VOB/B vereinbart, gelten nach der Abnahme strengere Anforderungen an die Schriftform. Die Ursache des Mangels muss nicht begründet werden.
Welche Form sollte eine Mängelrüge haben?
Das hängt vom Bauvertrag ab. Nach einer Einordnung des Verbands Wohneigentum NRW gibt es bei einem reinen BGB-Bauvertrag keine besonderen Formanforderungen; ein Mangel kann auch formlos gerügt werden. Zur Beweissicherung sollte aber eine Form gewählt werden, die sich später belegen lässt, zum Beispiel ein Einwurf-Einschreiben.
Ist die VOB/B vereinbart, muss eine Mängelanzeige für Mängel, die nach der Abnahme auftreten, laut derselben Quelle schriftlich mit Unterschrift erfolgen, etwa als Brief, als unterschriebenes Dokument im E-Mail-Anhang oder als E-Mail mit qualifizierter elektronischer Signatur. Eine nicht unterschriebene E-Mail oder eine Messenger-Nachricht genügt dort nach dieser Einordnung nicht und kann im ungünstigen Fall Mängelansprüche gefährden. Nach derselben Quelle beginnt mit einer solchen, innerhalb der Gewährleistungsfrist erhobenen Mängelanzeige beim VOB/B-Vertrag außerdem eine eigene Frist von zwei Jahren für den Anspruch auf Beseitigung der gerügten Mängel. Nach § 13 Absatz 5 VOB/B endet diese Frist jedoch nicht vor Ablauf der ursprünglichen Gewährleistungsfrist; die Anzeige kann die Frist also nur verlängern, nicht verkürzen. Beim BGB-Bauvertrag hält eine Mängelanzeige allein die Verjährung dagegen nicht auf.
Was gehört inhaltlich in die Mängelanzeige?
- konkrete Benennung des Bauprojekts und des zugrunde liegenden Vertrags
- eine genaue Beschreibung des Mangels nach Art, Ort und Ausmaß
- eine ausdrückliche Aufforderung zur Nachbesserung
- eine mit Datum benannte, angemessene Frist
Eine Begründung für die Ursache des Mangels ist dabei nach der genannten Quelle nicht erforderlich; es genügt, die Symptome möglichst genau zu beschreiben. Dem Unternehmen darf im Gegenzug nicht vorgegeben werden, wie es den Mangel im Einzelnen zu beheben hat – das bleibt dessen eigene Entscheidung im Rahmen der Nacherfüllung.
Wie lang sollte die Frist sein?
Der Verband Wohneigentum NRW nennt je nach Art des Mangels mindestens 10 bis 14 Tage; bei umfangreicheren Arbeiten kann eine längere Frist angemessen sein. Wichtig ist, dass die Frist eindeutig aus dem Schreiben hervorgeht, entweder durch ein konkretes Datum oder eine klare Zeitspanne wie „innerhalb von 14 Tagen ab Zugang dieses Schreibens“. Eine zu kurze oder unklare Frist kann später angreifbar sein, eine unnötig lange Frist verzögert dagegen die Beseitigung des Mangels ohne erkennbaren Nutzen.
Was, wenn der Mangel nicht fristgerecht behoben wird?
Wird die gesetzte Frist ohne Nachbesserung überschritten, kommen nach § 634 BGB je nach Einzelfall und weiteren gesetzlichen Voraussetzungen verschiedene Rechte in Betracht: Selbstvornahme mit Ersatz der erforderlichen Aufwendungen, Rücktritt oder Minderung sowie Schadensersatz. Beim BGB-Bauvertrag stehen diese Mängelrechte nach Angaben des Verbands Wohneigentum NRW grundsätzlich erst ab der Abnahme zur Verfügung. Vor der Abnahme bleibt der Unternehmer nach § 633 Absatz 1 BGB verpflichtet, das Werk frei von Mängeln zu verschaffen; Hinweise auf Fehler während der Bauphase sind daher trotzdem sinnvoll. Welche dieser Optionen im konkreten Fall infrage kommt, hängt von den Umständen ab, etwa davon, wie gravierend der Mangel ist und ob eine Nachbesserung überhaupt noch sinnvoll erscheint, und sollte im Zweifel fachkundig geprüft werden, bevor voreilig gehandelt wird.
Wie hängt das mit der Dokumentation zusammen?
Wie Baumängel während der Bauphase laufend dokumentiert werden sollten, erklärt eine eigene Frage, ebenso die Frage, wie lange die Gewährleistungsfrist für Baumängel überhaupt läuft. Zur fachlichen Einschätzung von Mängeln während und nach der Bauphase informiert Baubegleitung.
Quellen
- Die Mängelrüge: So machen Sie Ihre Mängelrechte wirksam geltend – Verband Wohneigentum NRW e. V.
- § 634 BGB – Rechte des Bestellers bei Mängeln – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
- VOB/B Ausgabe 2016 (BAnz AT 19.01.2016 B3), § 13 Mängelansprüche – Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB)
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