Kurz beantwortet
Für Baumängel haftet zunächst, wer die mangelhafte Leistung vertraglich geschuldet hat: das ausführende Unternehmen für Ausführungsfehler, Architekt oder Planer für Planungs- und Überwachungsfehler – jeweils nach dem eigenen Vertrag. Haben mehrere Beteiligte denselben Schaden mitverursacht, können sie als Gesamtschuldner nebeneinander haften. Mängelansprüche gegen Bauunternehmen und Planer verjähren bei Bauwerken nach § 634a BGB grundsätzlich in fünf Jahren ab Abnahme.
Wer haftet wofür – die Vertragsgrundlage entscheidet
Bei Baumängeln richtet sich die Haftung zunächst danach, wer die mangelhafte Leistung vertraglich geschuldet hat. Nach § 633 BGB muss der Unternehmer dem Besteller ein Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln verschaffen – das gilt für den Bauvertrag mit dem ausführenden Unternehmen ebenso wie für den Architekten- oder Ingenieurvertrag, für den die werkvertraglichen Mängelvorschriften entsprechend gelten. Daraus folgt eine Grundregel: Jeder Beteiligte haftet zunächst für seinen eigenen vertraglichen Beitrag.
- Ausführendes Bauunternehmen: haftet für Mängel bei der handwerklichen Ausführung, etwa eine fehlerhafte Abdichtung oder falsch verlegte Leitungen.
- Architekt oder Planer: haftet für Planungsfehler sowie, falls beauftragt, für Fehler bei der Objektüberwachung (Bauüberwachung).
- Fachplaner und Sonderfachleute (zum Beispiel Statiker, Haustechnikplaner): haften für Fehler im eigenen Fachgebiet.
- Nachunternehmer: Mit ihnen hat der Bauherr in der Regel keinen eigenen Vertrag. Mängelansprüche richten sich deshalb grundsätzlich gegen den eigenen Vertragspartner, etwa den Generalunternehmer, der gegenüber dem Bauherrn für das gesamte geschuldete Werk einsteht.
Wer welche Leistung im Einzelfall geschuldet hat, ergibt sich aus dem jeweiligen Vertrag. Eine pauschale Zuordnung ersetzt daher nicht die Prüfung der konkreten vertraglichen Aufgabenverteilung.
Welche Ansprüche stehen bei einem Mangel zu?
Liegt ein Mangel vor, räumt § 634 BGB dem Besteller gegenüber dem Unternehmer mehrere Rechte ein: Nacherfüllung nach § 635 BGB, Selbstbeseitigung mit Kostenersatz nach § 637 BGB, Rücktritt oder Minderung nach §§ 636, 323, 326 Abs. 5 und 638 BGB sowie unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz nach §§ 636, 280, 281, 283 und 311a BGB. In der Praxis steht meist die Nacherfüllung – also die Nachbesserung – im Vordergrund: Selbstbeseitigung, Rücktritt, Minderung und Schadensersatz statt der Leistung setzen in der Regel voraus, dass der Besteller dem Unternehmer zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat (§ 637 Abs. 1, § 323 Abs. 1, § 281 Abs. 1 BGB). Wer ohne Frist und ohne gesetzlichen Ausnahmefall selbst beseitigen lässt, riskiert, die Kosten selbst zu tragen.
Wann haften mehrere Beteiligte gemeinsam?
Haben beispielsweise ein Planungsfehler und ein Ausführungsfehler gemeinsam zu demselben Schaden geführt, kommt eine gesamtschuldnerische Haftung in Betracht. Nach § 421 BGB kann der Gläubiger die Leistung wahlweise von jedem der Schuldner ganz oder teilweise verlangen, bis der Schaden vollständig ausgeglichen ist. Im Innenverhältnis sind die Gesamtschuldner nach § 426 BGB zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Im Baubereich wird der Ausgleich allerdings häufig nach Verursachungs- und Verschuldensanteilen bemessen und kann deutlich von gleichen Anteilen abweichen. Für den Bauherrn bedeutet das: Er muss die Verursachungsanteile grundsätzlich nicht selbst aufteilen. Eine wichtige Einschränkung enthält § 650t BGB: Wird der Architekt wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch genommen und haftet auch das ausführende Bauunternehmen, kann der Architekt die Leistung verweigern, solange der Bauherr dem Bauunternehmen noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.
Wie lange können Mängelansprüche geltend gemacht werden?
Nach § 634a BGB verjähren Mängelansprüche bei einem Bauwerk sowie bei Planungs- oder Überwachungsleistungen für ein Bauwerk in fünf Jahren; die Frist beginnt jeweils mit der Abnahme der betreffenden Leistung. Da die Abnahmen von Bauunternehmen und Planern zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen können, laufen die Fristen gegenüber den einzelnen Beteiligten nicht zwingend gleich. Wurde ein Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist; bei Bauwerken tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der fünfjährigen Frist ein. Im Vertrag können abweichende Regelungen vereinbart sein, etwa wenn die VOB/B einbezogen wurde.
Was hilft, wenn die Zuordnung unklar ist?
Häufig lässt sich ohne fachliche Einordnung kaum sagen, ob ein Schaden auf Planung, Ausführung oder eine Kombination zurückgeht. Eine sachverständige Bestandsaufnahme kann Schadensbild und mögliche Ursachen nachvollziehbar dokumentieren und so die Grundlage schaffen, die Verantwortlichkeit den jeweiligen Verträgen zuzuordnen. Schon während der Bauphase kann eine unabhängige Baubegleitung dazu beitragen, Auffälligkeiten frühzeitig anzusprechen und Zuständigkeiten klarer zu halten. Mehr dazu unter Baubegleitung.
Quellen
- BGB §§ 633, 634 – Sach-/Rechtsmangel und Rechte des Bestellers bei Mängeln – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- BGB § 634a – Verjährung der Mängelansprüche – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- BGB §§ 421, 426 – Gesamtschuldner und Ausgleichungspflicht – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- BGB § 650t – Gesamtschuldnerische Haftung mit dem bauausführenden Unternehmer – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
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