Kurz beantwortet
Wer für Schimmel in der Mietwohnung einstehen muss, hängt von der Ursache ab: Beruht er auf einem baulichen Mangel, etwa eindringender Feuchtigkeit, muss der Vermieter ihn beseitigen; Wärmebrücken, die dem Baustandard der Errichtungszeit entsprechen, sind allein kein Mangel. Bei Beseitigung oder Minderung muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht im Gebäude liegt; erst dann zählt das Heiz- und Lüftungsverhalten. Verlangt der Mieter Schadensersatz, trägt er die Beweislast. Schimmel ist unverzüglich anzuzeigen.
Wer muss was beweisen?
Kommt es zum Streit über Schimmel in der Mietwohnung, dreht sich vieles um die Beweislast. Die Deutsche Anwaltauskunft fasst zusammen, dass im Mietprozess grundsätzlich der Vermieter die Beweislast trage. Ein vom Deutschen Mieterbund veröffentlichter Fachbeitrag des Richters Elmar Streyl beschreibt die Verteilung genauer und unterscheidet danach, welches Recht geltend gemacht wird: Steht der Schimmel fest und geht es um Minderung oder Beseitigung, muss der Vermieter nicht unmittelbar ein Fehlverhalten des Mieters beweisen, sondern dass die Ursache nicht bauwerksbedingt ist, das Gebäude also nicht mangelhaft ist. Dazu gehört auch der Nachweis, dass sich die Wohnung mit zumutbarem Heiz- und Lüftungsverhalten schimmelfrei halten lässt. Verlangt dagegen der Mieter Schadensersatz, trägt er nach demselben Beitrag als Anspruchsteller die Beweislast: Er muss Mängel an der Bausubstanz beweisen oder jedenfalls eigene Lüftungs- und Heizfehler ausschließen.
Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis nicht, bleibt es dabei, dass der Schimmel als Mangel der Mietsache zu behandeln ist. Gelingt er, rückt das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters in den Mittelpunkt.
Welche Rolle spielt die Anzeigepflicht des Mieters?
Diese Beweislastverteilung entbindet Mieter nicht von eigenen Pflichten. Nach § 536c BGB muss ein Mangel, der sich während der Mietzeit zeigt, dem Vermieter unverzüglich angezeigt werden. Unterbleibt die Anzeige, ist der Mieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet; soweit der Vermieter deshalb nicht Abhilfe schaffen konnte, kann der Mieter unter anderem die Miete nicht mindern. Wer Schimmel bemerkt, sollte ihn also zeitnah schriftlich anzeigen und den Zustand mit Datum dokumentieren, statt abzuwarten.
Was gilt als bauseitige Ursache, was als Nutzerverhalten?
Für die Haftungsfrage kommt es entscheidend auf die Ursache an:
- Bauliche Mängel wie undichte Fenster, eindringende Feuchtigkeit oder ein Feuchteschaden in der Bausubstanz sprechen für eine Verantwortung des Vermieters. Wärmebrücken in den Außenwänden sind nach dem Bundesgerichtshof dagegen kein Mangel, wenn sie den Bauvorschriften und technischen Normen zur Zeit der Errichtung des Gebäudes entsprechen; welches Lüftungsverhalten dem Mieter dann zuzumuten ist, richtet sich nach dem Einzelfall.
- Ein Nutzungsverhalten, das erkennbar von den üblichen Anforderungen abweicht, etwa dauerhaft unzureichendes Lüften oder Heizen oder eine ungewöhnlich hohe Feuchtebelastung durch die Art der Nutzung, kann dagegen für eine Verantwortung des Mieters sprechen.
- Häufig wirken beide Ursachen zusammen, sodass die genaue Gewichtung im Einzelfall zu klären ist.
Diese Unterscheidung ist bauphysikalisch nicht immer auf den ersten Blick zu treffen; die Grenze zwischen normalem Kondensat und einem tatsächlichen Bauschaden erfordert häufig eine genauere Untersuchung vor Ort.
Welche Rolle spielt ein Sachverständiger im Streitfall?
Kommt es vor Gericht zum Streit über die Ursache, beauftragt nach der Deutschen Anwaltauskunft der Richter einen Sachverständigen, der Schadensbild und Schadensursache vor Ort bewertet; soweit der Vermieter die Beweislast trägt – nach dem oben genannten Fachbeitrag also etwa bei Minderung oder Mangelbeseitigung, nicht bei einer Schadensersatzforderung des Mieters –, muss er diesen gerichtlichen Sachverständigen zunächst vorfinanzieren. Die Anwaltauskunft weist zudem darauf hin, dass Mieter, die vorab ein privates Gutachten einholen, später Schwierigkeiten haben können, diese verauslagten Sachverständigenkosten vom Vermieter zurückzuerhalten. Eine vorschnelle private Beauftragung ist daher nicht immer der wirtschaftlichste Weg.
Was bedeutet das für die Kostenfrage?
Wer die Kosten eines Rechtsstreits am Ende trägt, richtet sich im Wesentlichen nach dessen Ausgang; wer unterliegt, trägt in der Regel auch die Kosten. Außerhalb eines Gerichtsverfahrens ist es hilfreich, den Schimmelbefall, die eigene Anzeige und das eigene Lüftungs- und Heizverhalten so nachvollziehbar wie möglich zu dokumentieren, bevor größere Ausgaben veranlasst werden.
Quellen
- Schimmel in der Wohnung: die Rechte der Mieter (Stand 09.01.2024) – Deutsche Anwaltauskunft (Deutscher Anwaltverein)
- Die richtige Strategie bei Auftreten von Schimmel (Fachvortrag Elmar Streyl, 2015), Abschnitt VI. Darlegungs- und Beweislast – Deutscher Mieterbund e. V.
- § 536c BGB – Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter – Bundesministerium der Justiz
- Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands, Pressemitteilung Nr. 179/2018 zu den Urteilen vom 5. Dezember 2018 (VIII ZR 271/17, VIII ZR 67/18) – Bundesgerichtshof
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