Kurz beantwortet
Ja, bei Schimmel in der Wohnung dürfen Mieter grundsätzlich die Miete mindern, sofern der Schimmel die Wohnung mehr als unerheblich beeinträchtigt, dem Vermieter angezeigt wurde und nicht auf ein fehlerhaftes, von ihnen zu vertretendes Heiz- und Lüftungsverhalten zurückgeht. Mindern Mieter auf eigene Faust, sollte der Gesamtbetrag aller Kürzungen laut Stiftung Warentest eine Monatsmiete nicht erreichen. Wer zu Unrecht oder zu stark mindert oder sich als Verursacher herausstellt, riskiert Nachzahlungen bis hin zur Kündigung.
Dürfen Mieter bei Schimmel überhaupt mindern?
Grundsätzlich ja. Stiftung Warentest fasst die Rechtslage so zusammen: „Bei Schimmel in der Wohnung dürfen Sie die Miete kürzen.“ Die gesetzliche Grundlage ist § 536 BGB: Ist die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch durch einen Mangel gemindert, muss der Mieter für diese Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete zahlen; ist sie ganz aufgehoben, entfällt die Miete. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt nach dem Gesetz außer Betracht.
Welche Voraussetzung muss erfüllt sein?
Entscheidend ist auch hier die Ursache: Hat der Mieter den Schimmel durch ein fehlerhaftes, von ihm zu vertretendes Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht, scheidet eine Minderung aus; geht er dagegen etwa auf bauliche Feuchtigkeitsprobleme zurück, bleibt sie möglich. Ist die Ursache streitig, muss der Mieter seine Schuldlosigkeit nicht von vornherein beweisen – nach der Deutschen Anwaltauskunft liegt die Beweislast im Mietprozess grundsätzlich beim Vermieter; wie sie im Einzelnen verteilt ist, ist ein eigenes Thema. Außerdem sollte der Schimmel dem Vermieter unverzüglich gemeldet werden, denn eine unterlassene Anzeige kann das Minderungsrecht gefährden.
Wie hoch darf vorläufig gemindert werden?
Eine allgemeingültige Minderungsquote in Prozent gibt es nicht – sie hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung im Einzelfall ab und wird im Streitfall gerichtlich festgestellt. Für die Praxis rät Stiftung Warentest zur Vorsicht bei einer eigenständigen Minderung: „Mindern Sie auf eigene Faust, sollte der Gesamtbetrag aller Kürzungen die Summe einer Monatsmiete nicht erreichen.“ Diese Zurückhaltung schützt davor, im Nachhinein zu viel gemindert zu haben.
- Eigenständige Minderung nur in einem Rahmen, dessen Gesamtbetrag eine Monatsmiete nicht erreicht.
- Nach der Deutschen Anwaltauskunft kann die Miete stattdessen nachweislich unter Vorbehalt vollständig gezahlt und anteilig zurückgefordert werden.
- Eine verbindliche Klärung der Minderungshöhe bleibt im Streitfall dem Gericht vorbehalten.
Welches Risiko besteht bei einer überzogenen Minderung?
Wer zu stark oder zu Unrecht mindert, gerät mit der Miete in Rückstand und muss den Fehlbetrag nachzahlen. Nach § 543 Absatz 2 BGB kann Zahlungsverzug einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen – etwa wenn der Rückstand über mehr als zwei Zahlungstermine hinweg die Miete für zwei Monate erreicht. Besonders heikel wird es, wenn sich im Streit herausstellt, dass die Mieter selbst den Schimmel verursacht haben: Stiftung Warentest weist darauf hin, dass bei einer eigenmächtigen Minderung, deren Gesamtbetrag eine Monatsmiete erreicht, eine Kündigung droht, falls die Mieter als Schimmelverursacher ermittelt werden.
Was sollten Mieter vor der Minderung tun?
Vor einer Minderung empfiehlt sich, den Schimmel unverzüglich beim Vermieter anzuzeigen, den Zustand mit Fotos und Datum zu dokumentieren und sich im Zweifel rechtlich beraten zu lassen, etwa bei einem Mieterverein oder einer Anwaltskanzlei. Hilfreich ist außerdem, den zeitlichen Ablauf festzuhalten: wann der Befall entdeckt, wann er gemeldet wurde und welche Lüftungs- und Heizgewohnheiten in dieser Zeit üblich waren. Diese Angaben erleichtern es später, die eigene Position nachvollziehbar zu belegen, falls die Ursache strittig bleibt.
Quellen
- Mietwohnung: Ihre Rechte bei Schimmelbefall (Stand 14.02.2023) – Stiftung Warentest (test.de)
- § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln – Bundesministerium der Justiz
- § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – Bundesministerium der Justiz
- Schimmel in der Wohnung: die Rechte der Mieter (Stand 09.01.2024) – Deutsche Anwaltauskunft (Deutscher Anwaltverein)
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