Kurz beantwortet
Eine Mietminderung ist nach § 536 BGB möglich, wenn ein Wasserschaden die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich mindert, etwa durch Feuchtigkeit, Geruch oder eingeschränkt nutzbare Räume; hat der Mieter den Schaden zu vertreten, scheidet sie grundsätzlich aus, bei nur leichter Fahrlässigkeit und vom Mieter mitbezahlter Gebäudeversicherung aber nicht zwingend. Wichtig ist die Anzeige nach § 536c BGB: Konnte der Vermieter mangels Anzeige nicht Abhilfe schaffen, entfällt die Minderung insoweit. Die Höhe richtet sich nach dem Einzelfall.
Welche gesetzliche Grundlage gilt für die Mietminderung?
Nach § 536 Absatz 1 BGB ist der Mieter von der Mietzahlung befreit, wenn die Mietsache zum Zeitpunkt der Überlassung oder während der Mietzeit einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Wird die Tauglichkeit nur gemindert, „hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten“. Unerhebliche Minderungen der Tauglichkeit bleiben dabei außer Betracht. Nach § 536 Absatz 4 BGB sind für Wohnraum zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam – das Minderungsrecht lässt sich also nicht vertraglich ausschließen.
Was zählt bei einem Wasserschaden als Mangel?
Ein Wasserschaden kann die Tauglichkeit der Wohnung auf unterschiedliche Weise beeinträchtigen: sichtbare Feuchtigkeit oder Schimmelbildung, ein durchgehender modriger Geruch, eingeschränkt nutzbare Räume durch Trocknungsgeräte oder eine vorübergehende Unbewohnbarkeit einzelner Bereiche. Wie stark die Beeinträchtigung ausfällt, hängt vom Einzelfall ab – ein einzelner feuchter Fleck in einer Abstellkammer wirkt sich anders aus als eine großflächige Durchfeuchtung im Wohnzimmer.
Welche Rolle spielt die Mängelanzeige?
Die Minderung setzt voraus, dass der Mangel tatsächlich besteht. Zeigt der Mieter ihn nicht nach § 536c BGB an, kann er die Rechte aus § 536 BGB nicht geltend machen, soweit der Vermieter infolge der unterlassenen Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte. Ausgeschlossen sind die Rechte nach § 536b BGB außerdem, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte. Hat der Mieter den Wasserschaden selbst zu vertreten, kommt eine Minderung grundsätzlich ebenfalls nicht in Betracht. Eine wichtige Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn der Mieter den Schaden nur leicht fahrlässig verursacht hat, die Wohngebäudeversicherung des Vermieters ihn umfasst und der Mieter deren Kosten trägt: Dann muss der Vermieter in der Regel die Versicherung statt des Mieters in Anspruch nehmen und den Schaden beseitigen, und eine Minderung bleibt möglich. Die Minderung gilt zudem nur für die Zeit, in der die Tauglichkeit tatsächlich beeinträchtigt ist; mit der Beseitigung des Mangels endet sie.
Wie hoch darf die Minderung ausfallen?
Das Gesetz nennt keine festen Prozentsätze oder Tabellenwerte für einzelne Mangelarten. Maßgeblich ist stets eine „angemessen herabgesetzte“ Miete im Verhältnis zur tatsächlichen Beeinträchtigung – je gravierender und umfassender der Schaden, desto höher kann die angemessene Minderung ausfallen. Pauschale Prozentangaben ohne Bezug zum konkreten Einzelfall sind daher mit Vorsicht zu behandeln.
Was ist praktisch zu beachten?
- Den Mangel unverzüglich und nachweisbar beim Vermieter anzeigen.
- Beeinträchtigung und Dauer dokumentieren, etwa mit Fotos und Datumsangaben – Räume, in denen Wasser an Steckdosen, Geräte oder die Elektroinstallation gelangt sein kann, aber erst betreten, wenn der Strom gefahrlos abgeschaltet ist, im Zweifel durch eine Elektrofachkraft.
- Eine einseitige Kürzung der Miete gut begründen und zurückhaltend bemessen: Fällt sie zu hoch aus oder ist sie unberechtigt, entsteht ein Mietrückstand, der unter den Voraussetzungen des § 543 Absatz 2 BGB sogar eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.
- Bei anhaltendem oder besonders starkem Mangel weitere Rechte wie Schadensersatz oder eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung prüfen.
Bleibt unklar, wie stark ein Schaden die Wohnung tatsächlich beeinträchtigt oder wie groß der betroffene Bereich ist, kann eine fachliche Bewertung durch Gutachten für Wasser- und Bauschäden eine nachvollziehbare Grundlage liefern.
Quellen
- § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln – Bundesministerium der Justiz
- § 536c BGB – Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter – Bundesministerium der Justiz
- § 536b BGB – Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme – Bundesministerium der Justiz
- § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – Bundesministerium der Justiz
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