Kurz beantwortet
Wurde ein Mangel wie ein früherer Wasserschaden, ein feuchter Keller oder Schimmel arglistig verschwiegen, kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen. Käufer können dann Mängelrechte nach § 437 BGB geltend machen und ihre Vertragserklärung unter Umständen nach § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung anfechten. Entscheidend ist regelmäßig, ob der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt – dies zu belegen, ist im Streitfall oft eine wesentliche Hürde.
Was bedeutet „arglistiges Verschweigen“ rechtlich?
Bei gebrauchten Immobilien vereinbaren Kaufverträge sehr häufig einen Ausschluss der Gewährleistung. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer darauf aber nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine Beschaffenheit übernommen hat. Nach allgemeinem Verständnis setzt Arglist voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und ihn dennoch nicht offenbart, obwohl er damit rechnet, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und den Vertrag bei Kenntnis so nicht geschlossen hätte. Typische Beispiele aus der Praxis sind:
- ein bekannter früherer Wasserschaden, der nicht erwähnt wird,
- ein wiederkehrend feuchter Keller, dessen Spuren vor der Besichtigung überdeckt wurden,
- sichtbarer Schimmel, der übertüncht oder verkleidet wurde,
- bekannte, aber verschwiegene Undichtigkeiten am Dach.
Für all diese Fälle gilt: Nicht jeder unentdeckte Mangel ist arglistig verschwiegen – ein Mangel, von dem der Verkäufer selbst nichts wusste und den er auch nicht für möglich hielt, begründet in der Regel keine Arglist. Zudem besteht eine Pflicht zur Aufklärung in der Regel nur für Mängel, die bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbar sind; was offen sichtbar ist, muss der Verkäufer meist nicht gesondert ansprechen.
Welche Rechte bestehen trotz Gewährleistungsausschluss?
Liegt arglistiges Verschweigen vor, kann der Käufer die Rechte wegen eines Sachmangels nach § 437 BGB geltend machen – je nach Voraussetzungen etwa Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz –, obwohl der Vertrag die Gewährleistung eigentlich ausschließt. Zusätzlich kommt nach § 123 BGB eine Anfechtung der Kaufvertragserklärung wegen arglistiger Täuschung in Betracht, wenn der Käufer durch die Täuschung zur Abgabe seiner Erklärung bestimmt wurde. Die Anfechtung muss nach § 124 BGB binnen eines Jahres ab Entdeckung der Täuschung erfolgen und ist ausgeschlossen, wenn seit Abgabe der Erklärung zehn Jahre verstrichen sind. Kannte der Käufer den Mangel dagegen bereits bei Vertragsschluss, sind seine Rechte nach § 442 BGB ausgeschlossen; ist ihm ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann er Rechte nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.
Welche Fristen gelten?
Mängelansprüche beim Kauf verjähren nach § 438 BGB bei einem Bauwerk grundsätzlich in fünf Jahren; bei Grundstücken beginnt die Frist mit der Übergabe. Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt stattdessen die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Sie beginnt nach § 199 BGB grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Käufer von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste; daneben gelten Höchstfristen. Bei einem Bauwerk tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der fünfjährigen Frist ein. In der Praxis bedeutet das: Wer einen arglistig verschwiegenen Mangel erst nach mehreren Jahren entdeckt, ist deshalb nicht automatisch zu spät dran; ob Ansprüche noch durchsetzbar sind, hängt aber vom Einzelfall ab – auch davon, ob sich die Arglist belegen lässt.
Wie lässt sich der Nachweis führen?
Eine wesentliche praktische Hürde ist häufig der Nachweis, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt. Hilfreich sind dafür schriftlich festgehaltene Zusagen aus der Kaufphase, etwa zu früheren Sanierungen oder zum baulichen Zustand, sowie eine fachliche Bestandsaufnahme des Schadensbilds nach der Entdeckung: Sie kann Hinweise darauf liefern, wie lange ein Schaden bereits bestanden haben dürfte und ob er zum Zeitpunkt des Verkaufs bemerkbar war – und so die rechtliche Klärung stützen, ob der Verkäufer davon Kenntnis hatte. Welche Fragen sich dafür schon vor dem Kauf lohnen, erklärt eine eigene Frage. Mehr zur fachlichen Einschätzung von Schadensbildern unter Gutachten für Wasser- und Bauschäden.
Quellen
- BGB §§ 442, 444 – Kenntnis des Käufers; Haftungsausschluss – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- BGB §§ 437, 438 – Rechte des Käufers bei Mängeln; Verjährung der Mängelansprüche – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- BGB §§ 195, 199 – Regelmäßige Verjährungsfrist; Beginn und Höchstfristen – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- BGB §§ 123, 124 – Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung; Anfechtungsfrist – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
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