Kurz beantwortet
In vielen Fällen ja: Auch bei einem Fertighaus kann sich eine sachkundige Prüfung vor und während der Abnahme lohnen, weil Werksfertigung und eine kurze Montage vor Ort wenig Gelegenheit lassen, Mängel während der Bauphase zu erkennen. Mit der Abnahme kehrt sich die Beweislast in der Regel um: Danach muss der Bauherr nachweisen, dass ein nicht vorbehaltener Mangel schon bei der Abnahme bestand. Eine unabhängige Prüfung kann helfen, Mängel vor der Unterschrift zu erkennen und im Protokoll festzuhalten.
Was ist bei einem Fertighaus anders als beim klassischen Neubau?
Viele Bauteile eines Fertighauses entstehen vorgefertigt im Werk und werden auf der Baustelle meist innerhalb kurzer Zeit montiert; danach folgen Innenausbau und Haustechnik. Dadurch verkürzt sich die Zeit, in der Bauherren die eigentliche Bauausführung vor Ort beobachten können, gegenüber einem klassisch in Einzelschritten errichteten Massivhaus erheblich. Wichtige Anschlussdetails zwischen Bodenplatte oder Keller und dem aufgesetzten Haus sowie zwischen den einzelnen Fertigteilen sind deshalb oft nur in einem kurzen Zeitfenster überhaupt einsehbar. Wer diesen Zeitpunkt verpasst, kann die betroffenen Stellen später oft nur noch mit Aufwand oder gar nicht mehr in Augenschein nehmen, weil sie durch Verkleidungen oder Anbauteile verdeckt sind.
Worauf sollte besonders geachtet werden?
- Ebenheit und Maßhaltigkeit von Bodenplatte oder Kellerdecke vor dem Aufsetzen des Hauses – diese Kontrolle gehört in fachkundige Hände; Bauherren sollten die Baustelle nur in Absprache mit der Bauleitung betreten, nicht an ungesicherte Kanten von Kellerdecke oder Baugrube treten und während der Montage Abstand zum Kran- und Montagebereich halten
- korrekte Lage und Maßhaltigkeit von Fenster- und Türöffnungen
- saubere Anschlüsse zwischen den vorgefertigten Bauteilen
- Übereinstimmung der eingebauten Ausstattung mit der vertraglich vereinbarten Baubeschreibung
- Funktionsfähigkeit von Haustechnik und Installationen, wie bei jeder Bauabnahme üblich
Warum ist der Zeitpunkt der Prüfung entscheidend?
Weil Anschlussdetails und die Bodenplatte nach der Montage kaum noch zugänglich sind, sollte die fachliche Kontrolle bereits vor dem Aufsetzen des Hauses beginnen, nicht erst am eigentlichen Abnahmetag. Wird ein Mangel an dieser Stelle erst später entdeckt, lässt er sich oft nur noch mit erheblichem Aufwand nachweisen und beheben.
Welche Rolle spielt die Beweislastumkehr?
Mit der Abnahme beginnt bei Bauwerken nach § 634a Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2 BGB die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche. Zudem kehrt sich nach Angaben des Verbands Wohneigentum NRW die Beweislast um: Zuvor muss das Unternehmen die Mangelfreiheit nachweisen, danach der Bauherr, dass ein nicht im Protokoll festgehaltener Mangel schon vor der Abnahme bestand. Bei einem Fertighaus mit vielen werkseitig vorgefertigten Bauteilen kann dieser Nachweis besonders schwierig werden, wenn der ursprüngliche Zustand vor der Montage nicht dokumentiert wurde und sich später nicht mehr eindeutig rekonstruieren lässt, wie eine bestimmte Stelle vor dem Verschließen tatsächlich ausgesehen hat.
Wie kann eine unabhängige Prüfung helfen?
Ein Sachverständiger, der nicht mit dem Fertighaushersteller verbunden ist, kann sowohl vor dem Aufsetzen als auch bei der eigentlichen Abnahme unterstützen und dabei helfen, Auffälligkeiten rechtzeitig zu erkennen und korrekt im Protokoll festzuhalten. Welche Bauphasen eine Baubegleitung insgesamt abdecken sollte, erklärt eine eigene Frage, die allgemeine Checkliste zur Abnahme eine weitere. Mehr zur Leistung finden Sie unter Baubegleitung.
Quellen
- § 640 BGB – Abnahme – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
- § 634a BGB – Verjährung der Mängelansprüche – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
- Die Bauabnahme: Meilenstein für Bauherren – Verband Wohneigentum NRW e. V.
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