Kurz beantwortet
Schäden an der Mietsache – etwa an Wänden, Estrich oder Leitungen und grundsätzlich auch an vom Vermieter überlassenen Bodenbelägen, Tapeten oder Anstrichen – muss die Vermieterseite nach § 535 BGB beseitigen, sofern der Mieter sie nicht verschuldet hat; bei nur leichter Fahrlässigkeit muss sie sich in der Regel an ihre Gebäudeversicherung halten. Eigene Einbauten des Mieters sind grundsätzlich seine Sache. Die Hausratversicherung kann Reparaturkosten für Bodenbeläge, Innenanstriche oder Tapeten in gemieteten Wohnungen abdecken; maßgeblich sind Mietvertrag und eigener Versicherungsvertrag.
Was schuldet die Vermieterseite grundsätzlich?
Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat die Vermieterin oder der Vermieter die Mietsache dem Mieter „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“. Ein Wasserschaden an der Bausubstanz – etwa durchfeuchtete Wände, ein beschädigter Estrich oder eine defekte Leitung – fällt grundsätzlich unter diese Instandhaltungspflicht, sofern der Mieter den Schaden nicht selbst verschuldet hat. Auch wenn der Mieter den Schaden nur leicht fahrlässig verursacht hat, muss die Vermieterseite nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel ihre Wohngebäudeversicherung in Anspruch nehmen und den Schaden beseitigen, statt sich an den Mieter zu halten, wenn die Versicherung den Schaden umfasst und der Mieter ihre Kosten mitträgt. Hebt ein solcher Mangel die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch auf oder mindert sie, kann außerdem nach § 536 BGB die Miete für diesen Zeitraum entfallen oder gemindert sein.
Was gehört zur Instandsetzungspflicht, was nicht?
Zur baulichen Substanz zählen typischerweise Wände, Decken, Estrich und fest verbaute Leitungen. Renovierungsarbeiten wie das Neuverputzen einer durchfeuchteten Wand oder der Austausch eines beschädigten Estrichs sind daher in der Regel Sache der Vermieterseite. Das gilt grundsätzlich auch für Bodenbeläge, Tapeten oder Anstriche, die die Vermieterseite mit der Wohnung überlassen hat, denn sie gehören zur Mietsache. Eigene Einbauten oder Dekorationen des Mieters, die dieser selbst angeschafft oder installiert hat, fallen dagegen grundsätzlich nicht unter die Instandhaltungspflicht der Vermieterin oder des Vermieters – hier ist der Mieter für Erhalt und Wiederherstellung selbst verantwortlich, sofern keine abweichende Vereinbarung besteht. Schadensersatz kann der Mieter nach § 536a BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, etwa wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden war, die Vermieterseite einen später entstandenen Mangel zu vertreten hat oder mit seiner Beseitigung in Verzug ist. Beseitigt der Mieter den Mangel selbst, kann er Ersatz seiner Aufwendungen nach § 536a Absatz 2 BGB nur verlangen, wenn die Vermieterseite mit der Beseitigung in Verzug ist – was in der Regel eine vorherige Mahnung voraussetzt – oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Einen Wasserschaden sollte der Mieter der Vermieterseite deshalb unverzüglich melden; eigene Renovierungsarbeiten sollten, abgesehen von unaufschiebbaren Sofortmaßnahmen, erst danach und in Abstimmung beginnen.
Welche Rolle spielt die Hausratversicherung?
Ergänzend kann die Hausratversicherung des Mieters eine Rolle spielen. Die unverbindlichen Musterbedingungen des Versicherungsverbands GDV (VHB 2022) sehen vor, dass Reparaturkosten übernommen werden können, wenn Leitungswasser in einer gemieteten Wohnung Bodenbeläge, Innenanstriche oder Tapeten beschädigt. Das betrifft also gerade die Dekorationsschicht, die der Mieter im Alltag als „seine Wohnung“ wahrnimmt, auch wenn sie, soweit von der Vermieterseite überlassen, zur Mietsache gehört. Maßgeblich ist dabei immer der eigene Versicherungsvertrag.
- Wände, Estrich, Leitungen: Instandsetzung grundsätzlich Sache der Vermieterseite (§ 535 BGB).
- Vom Vermieter überlassene Tapeten, Anstriche, Bodenbeläge: Instandsetzung grundsätzlich Sache der Vermieterseite (§ 535 BGB); zusätzlich kann die Hausratversicherung des Mieters Reparaturkosten tragen (VHB 2022 A 13.2.8).
- Eigene Einbauten und Dekoration des Mieters: grundsätzlich eigene Verantwortung, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Was gilt bei Streit über Zuständigkeit oder Umfang?
In der Praxis ist nicht immer eindeutig, ob eine Schadstelle zur Bausubstanz oder zur Ausstattung des Mieters zählt, und Vermieterseite und Versicherung können unterschiedliche Auffassungen zum Umfang der nötigen Arbeiten haben. Diese Hinweise können eine rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen; bei Unklarheiten empfiehlt sich frühzeitig rechtlicher Rat, etwa über einen Mieterverein oder eine Rechtsberatung. Zu den nötigen Sanierungsschritten finden Sie mehr auf der Seite Wiederherstellung / Sanierung.
Quellen
- § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- Allgemeine Hausrat Versicherungsbedingungen (VHB 2022 – Quadratmetermodell), unverbindliche Musterbedingungen, Abschnitte A 13.1.8 und A 13.2.8 – Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV)
- § 536a BGB – Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
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