Kurz beantwortet
Hat ein Mieter den Schaden durch eine Pflichtverletzung verursacht, haftet er nach § 280 Absatz 1 BGB, sofern er nicht darlegt und beweist, dass er sie nicht zu vertreten hat. Bei nur einfacher Fahrlässigkeit muss der Vermieter nach BGH-Rechtsprechung für einen Leitungswasserschaden in der Regel seine Gebäudeversicherung statt des Mieters in Anspruch nehmen. Daneben kann die private Haftpflicht eintreten, wenn Mietsachschäden mitversichert sind; nach § 103 VVG ist sie gesetzlich nur bei Vorsatz leistungsfrei, maßgeblich bleibt der eigene Vertrag.
Welche gesetzliche Grundlage begründet die Haftung?
Verletzt ein Mieter eine Pflicht aus dem Mietverhältnis – etwa die sorgfältige Nutzung der Mietsache – und entsteht daraus ein Schaden, kann der Vermieter nach § 280 Absatz 1 BGB Ersatz verlangen: „Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.“ Entscheidend ist Satz 2: Die Haftung entfällt, wenn der Mieter die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Nach dieser Formulierung muss im Streitfall der Mieter darlegen und beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft. Die Pflichtverletzung selbst muss grundsätzlich der Vermieter beweisen. Ist der Schaden aber im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters durch den Mietgebrauch entstanden, muss sich nach dem Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 28/04) der Mieter auch hinsichtlich der Pflichtverletzung entlasten. Ist streitig, ob die Räume durch den Mietgebrauch beschädigt wurden, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht haftet.
Was zählt als typisches Beispiel für ein Verschulden?
Als Beispiel für grobe Fahrlässigkeit nennt die Verbraucherzentrale eine Waschmaschine, die läuft, während die Bewohner ein Wochenende verreisen. Auch ein offen gelassener Wasserhahn oder eine erkennbar undichte Stelle, die trotz Kenntnis nicht gemeldet wird, können je nach Umständen als Pflichtverletzung gewertet werden. Ein technischer Defekt, den der Mieter nicht hätte erkennen können, begründet dagegen in der Regel keine Haftung. Für die Einordnung spielen typischerweise mehrere Umstände eine Rolle:
- War die Gefahr für den Mieter erkennbar, etwa durch bereits sichtbare Undichtigkeiten?
- Wurden übliche Sorgfaltspflichten missachtet, etwa das Abstellen des Wassers vor längerer Abwesenheit?
- Handelte es sich um einen einmaligen Ausrutscher oder um wiederholt nachlässiges Verhalten?
Wer reguliert den Schaden in der Praxis?
Ist eine private Haftpflichtversicherung vorhanden und sind Mietsachschäden nach den vereinbarten Bedingungen mitversichert, kann diese Versicherung die Regulierung übernehmen. Ohne eigene Haftpflichtversicherung haftet der Mieter dem Grunde nach selbst und muss den Schaden gegebenenfalls aus eigenen Mitteln ersetzen – bei nur einfacher Fahrlässigkeit ist allerdings in der Regel zunächst die Gebäudeversicherung des Vermieters gefragt (siehe unten).
Welche Rolle spielt der Grad des Verschuldens?
Für die Haftpflichtversicherung gilt § 103 VVG: Der Versicherer ist nicht zur Leistung verpflichtet, wenn der Versicherungsnehmer den beim Dritten eingetretenen Schaden vorsätzlich und widerrechtlich herbeigeführt hat. Einfache oder grobe Fahrlässigkeit schließen den Haftpflichtschutz nach dieser Vorschrift nicht aus; maßgeblich bleibt der eigene Vertrag mit seinen Ausschlüssen und Obliegenheiten. Anders kann es bei Versicherungen für eigene Sachen sein, etwa der Hausratversicherung: Dort kann grobe Fahrlässigkeit nach dem Hinweis der Verbraucherzentrale dazu führen, dass ein Schaden nur teilweise oder gar nicht ersetzt wird. Zwischen normaler Fahrlässigkeit, grober Fahrlässigkeit und Vorsatz zu unterscheiden, ist eine Wertung des Einzelfalls, die sich nicht pauschal beziffern lässt.
Was bedeutet das für die Gebäudeversicherung des Vermieters?
Reguliert zunächst die Gebäudeversicherung des Vermieters den Schaden am Gebäude, stellt sich die Frage nach einem Regress beim Mieter. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 3. November 2004, Az. VIII ZR 28/04) ergibt die Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags einen stillschweigenden Regressverzicht des Versicherers für Fälle, in denen der Wohnungsmieter einen Leitungswasserschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Gebäudeversicherung und nicht den Mieter in Anspruch zu nehmen, sofern er nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Ausgleich durch den Mieter hat. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz greift der Regressverzicht nicht; Einzelheiten hängen vom Fall und vom Vertrag ab. Bei Streit über Ursache oder Verschulden kann eine fachliche Bewertung durch Gutachten für Wasser- und Bauschäden helfen, das Schadensbild nachvollziehbar einzuordnen.
Quellen
- § 280 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung – Bundesministerium der Justiz
- Waschmaschinen: Wann die Versicherung bei einem Wasserschaden zahlt (Stand: 17.04.2025) – Verbraucherzentrale Bundesverband
- § 103 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) – Herbeiführung des Versicherungsfalles – Bundesministerium der Justiz
- BGH, Urteil vom 3. November 2004 – VIII ZR 28/04 (Regressverzicht des Gebäudeversicherers bei einfacher Fahrlässigkeit des Mieters) – Ludwig-Maximilians-Universität München, Prof. Dr. Stephan Lorenz (Entscheidungsdokumentation)
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