Kurz beantwortet
Bei einem Wasserschaden in der Eigentumswohnung kommt es darauf an, ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen ist; maßgeblich sind Teilungserklärung und Beschlüsse. Kosten der Gemeinschaft tragen nach § 16 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen. Eine über die Gemeinschaft abgeschlossene Gebäudeversicherung kann nach den Musterbedingungen auch das Sondereigentum umfassen, maßgeblich ist der Vertrag; die eigene Einrichtung ist Sache der Hausratversicherung.
Was unterscheidet Gemeinschafts- von Sondereigentum?
In einer Eigentümergemeinschaft gehören tragende Wände, Dach, Fassade und in der Regel auch die zentralen Versorgungsleitungen zum Gemeinschaftseigentum, während etwa Bodenbeläge oder nicht tragende Innenwände häufig zum Sondereigentum gehören. Nach § 5 Absatz 2 WEG können Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein; die eigene Einrichtung gehört ohnehin dem jeweiligen Eigentümer persönlich. Ein Wasserschaden kann beides betreffen: die Substanz des Gebäudes ebenso wie individuell ausgestattete Bereiche einer einzelnen Wohnung.
Wie werden die Kosten für das Gemeinschaftseigentum verteilt?
Nach § 16 Absatz 2 WEG gilt: „Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.“ Das Gesetz erlaubt den Eigentümern zugleich, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung zu beschließen. Ob und wie das im konkreten Fall geschehen ist, ergibt sich aus den Beschlüssen und der Teilungserklärung der jeweiligen Gemeinschaft.
Was passiert, wenn ein einzelner Eigentümer den Schaden verursacht hat?
Die unverbindlichen Musterbedingungen für die Wohngebäudeversicherung (VGB 2022) sehen für Wohnungseigentümergemeinschaften eine besondere Regelung vor: Ist der Versicherer wegen des Verhaltens eines einzelnen Wohnungseigentümers diesem gegenüber ganz oder teilweise leistungsfrei, bleibt er den übrigen Eigentümern für deren Sondereigentum und Miteigentumsanteile dennoch zur Leistung verpflichtet. Für den Miteigentumsanteil des Eigentümers, dem gegenüber der Versicherer leistungsfrei ist, können die übrigen Eigentümer eine zusätzliche Entschädigung verlangen, wenn sie zur Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet wird; nur diese zusätzliche Entschädigung muss der betroffene Eigentümer dem Versicherer ersetzen. Die Musterbedingungen sprechen dabei ausdrücklich vom Sondereigentum – eine über die Gemeinschaft abgeschlossene Gebäudeversicherung kann also auch Schäden im Bereich einzelner Wohnungen umfassen.
Wer ist bei Schäden im Bereich der eigenen Wohnung zuständig?
- Eigene Möbel und andere bewegliche Sachen: in der Regel die Hausratversicherung des Eigentümers.
- Fest eingefügte Teile wie Bodenbeläge oder Einbauten: je nach Vertrag die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft oder die eigene Hausratversicherung – nach den Hausrat-Musterbedingungen (VHB 2022) können Sachen, die ein Wohnungseigentümer auf eigene Kosten eingefügt hat, zum Hausrat gehören.
- Schäden, die von einer Wohnung in eine andere übergreifen: möglicherweise die Privathaftpflicht des verursachenden Eigentümers.
- Unklare Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum: Teilungserklärung und gegebenenfalls die Verwaltung hinzuziehen.
Welche Rolle spielt die Hausverwaltung?
Die Verwaltung koordiniert in der Regel die Schadensmeldung an die gemeinsame Gebäudeversicherung, beauftragt bei Bedarf Fachbetriebe für das Gemeinschaftseigentum und informiert die betroffenen Eigentümer über den weiteren Ablauf. Für die eigene Wohnung bleibt jeder Eigentümer selbst verantwortlich, etwa für die Meldung an die eigene Hausratversicherung. Wie eine Selbstbeteiligung der gemeinsamen Gebäudeversicherung verteilt wird, sollte anhand von Teilungserklärung und Beschlüssen mit der Verwaltung geklärt werden; § 16 Absatz 2 WEG lässt dafür auch abweichende Beschlüsse zu. Bei größeren oder unklar abgrenzbaren Schäden kann eine fachliche Bewertung durch Gutachten für Wasser- und Bauschäden helfen, Schadensbild, Umfang und mögliche Ursachen nachvollziehbar einzuordnen – auch als Grundlage für die interne Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft.
Wichtig ist außerdem, frühzeitig zu klären, ob ein Schaden überhaupt vollständig einer der beiden Eigentumsarten zuzuordnen ist oder ob Gemeinschafts- und Sondereigentum gemeinsam betroffen sind – dann können beide Zuständigkeiten nebeneinander greifen.
Quellen
- § 16 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Nutzungen und Kosten – Bundesministerium der Justiz
- Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen (VGB 2022 – Wohnflächenmodell), unverbindliche Musterbedingungen, Abschnitt A 10 – Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV)
- § 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums – Bundesministerium der Justiz
- Allgemeine Hausrat Versicherungsbedingungen (VHB 2022 – Quadratmetermodell), unverbindliche Musterbedingungen, Abschnitt A 8.3.1 – Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV)
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