Kurz beantwortet
Hat der Nachbar den Schaden schuldhaft verursacht, haftet er nach § 823 Absatz 1 BGB für den entstandenen Schaden; für die Folgen kann dessen private Haftpflichtversicherung eintreten. Trifft den Nachbarn kein Verschulden, etwa bei einem plötzlichen Rohrbruch, reguliert in der Regel zunächst die eigene Wohngebäude- oder Hausratversicherung; dringt das Wasser von einem anderen Grundstück oder aus fremdem Sondereigentum ein, kann dennoch ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch bestehen. Wer die Kosten letztlich trägt, hängt von Ursache, Verschulden und Eigentumsverhältnissen ab.
Welche gesetzliche Grundlage gilt bei einer Verletzung durch den Nachbarn?
Verursacht jemand vorsätzlich oder fahrlässig einen Schaden am Eigentum eines anderen, ist er nach § 823 Absatz 1 BGB zum Ersatz verpflichtet: „Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“ Dringt also Wasser aus der Nachbarwohnung ein, weil dort etwas schuldhaft falsch gemacht wurde, greift diese Haftungsnorm.
Wie läuft die Regulierung in der Praxis ab?
Nach der Einordnung der Stiftung Warentest ist bei einem selbstverschuldeten Wasseraustritt in die Nachbarwohnung die Privathaftpflichtversicherung des Verursachers zuständig – bei beschädigten fremden Sachen zahlt sie allerdings in der Regel nur den Zeitwert; bei Schäden am Gebäude selbst geht es um die Kosten der Reparatur. Der Geschädigte kann sich in diesem Fall an den Nachbarn beziehungsweise dessen Haftpflichtversicherung wenden. Für eigene beschädigte Sachen kann es laut Stiftung Warentest aber günstiger sein, die eigene Hausratversicherung zu nutzen, weil diese in der Regel den Neuwert ersetzt.
Was gilt, wenn der Nachbar den Schaden nicht verschuldet hat?
Ohne nachweisbares Verschulden entfällt eine Haftung nach § 823 BGB. Das ist etwa der Fall, wenn eine Leitung unerwartet und ohne erkennbare Vorwarnung bricht, obwohl der Nachbar sie ordnungsgemäß genutzt und wie üblich behandelt hat. In diesem Fall kommt für den Schaden in der Regel zunächst die eigene Versicherung auf: die Wohngebäudeversicherung für Schäden am Gebäude, die Hausratversicherung für eigene Gegenstände. Ist der Nachbar Mieter, kommt bei einem Leitungsdefekt eher der Eigentümer der Wohnung als Ansprechpartner in Betracht. Unabhängig von einem Verschulden kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Az. V ZR 193/19) ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Absatz 2 Satz 2 BGB in Betracht kommen, wenn Wasser von einem anderen Grundstück oder aus dem Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers eindringt; geht die Beeinträchtigung dagegen von einem Mangel des Gemeinschaftseigentums aus, scheidet dieser Anspruch aus. Zwischen Mietern verschiedener Wohnungen desselben, nicht in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks besteht er nach dem Bundesgerichtshof ebenfalls nicht (Az. V ZR 180/03). Ob die Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen, sollte rechtlich geprüft werden.
Wie lässt sich ein Verschulden nachweisen?
- Zeitlicher Ablauf: Wann wurde der Schaden bemerkt, wann entstand er vermutlich?
- Zustand der Leitung oder Anlage: Gab es erkennbare Vorschäden oder Wartungsrückstände?
- Nutzung vor dem Schaden: Wurde ein Gerät oder eine Anlage unbeaufsichtigt betrieben?
- Aussagen und Dokumentation beider Seiten sowie gegebenenfalls eine fachliche Einschätzung der Schadensursache.
Gerade der letzte Punkt ist häufig entscheidend, wenn sich die Nachbarn über den Hergang nicht einig sind.
Was, wenn unklar bleibt, wer verantwortlich ist?
Bleibt offen, ob der Schaden verschuldet war oder woher das Wasser überhaupt kam, kann eine fachliche Bewertung durch Gutachten für Wasser- und Bauschäden helfen, Schadensbild und mögliche Ursachen nachvollziehbar einzuordnen, bevor Ansprüche zwischen den Beteiligten geklärt werden. Bleibt die Ursache auch danach ungeklärt, behandelt eine eigene Frage, wer in einem solchen Fall für die Kosten aufkommt.
In der Praxis empfiehlt es sich, das Gespräch mit dem Nachbarn frühzeitig zu suchen und eigene Beobachtungen schriftlich festzuhalten, statt allein auf eine spätere Klärung durch die Versicherungen zu warten.
Quellen
- § 823 BGB – Schadensersatzpflicht – Bundesministerium der Justiz
- Wasserschaden: Gut absichern gegen Nässeschäden (Stand: 03.02.2026) – Stiftung Warentest
- BGH, Urteil vom 18. Dezember 2020 – V ZR 193/19 (nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB bei Wasserschaden) – Bundesgerichtshof
- BGH, Urteil vom 12. Dezember 2003 – V ZR 180/03 (kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch zwischen Mietern desselben Grundstücks) – Bundesgerichtshof
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