Kurz beantwortet
Eine Besichtigung lässt sich am besten Raum für Raum durchgehen: Keller auf Feuchte und Geruch prüfen, Fassade und Dach vom Boden aus begutachten, Fenster auf Zustand und Dichtigkeit, Bäder auf Abdichtung und Lüftung sowie Heizung und Leitungen auf Alter und sichtbare Mängel. Steht Wasser im Keller, den Raum wegen möglicher Stromgefahr nicht betreten. Ergänzend gehören Energieausweis und vorhandene Unterlagen zur Sanierungshistorie dazu. Für Aussagen zu verdeckten Bauteilen bleibt eine fachliche Prüfung sinnvoll.
Wie geht man bei der Besichtigung strukturiert vor?
Eine feste Reihenfolge hilft, bei begrenzter Besichtigungszeit nichts Wichtiges zu übersehen. Der Verband Privater Bauherren (VPB) nennt für eine Immobilienprüfung unter anderem Dach, Fassade, Heizung, Leitungen sowie Hinweise auf Feuchte- und Schadstoffprobleme als zentrale Punkte. Daraus lässt sich eine Checkliste Raum für Raum ableiten:
| Bereich | Worauf achten |
|---|---|
| Keller | feuchte Flecken, Ausblühungen, muffiger Geruch, Zustand sichtbarer Rohrleitungen; steht Wasser im Keller, den Raum wegen möglicher Stromgefahr nicht betreten |
| Fassade | Risse, Abplatzungen, feuchte Stellen, erkennbarer Zustand der Dämmung |
| Dach | Eindeckung und Dachrinnen vom Boden aus, Feuchteflecken im Dachgeschoss, soweit es sicher begehbar ist; Dachflächen, auch Flachdächer, nicht selbst betreten, sondern Fachleuten mit Absturzsicherung überlassen |
| Fenster und Türen | Zustand von Rahmen und Verglasung, Dichtungen, Kondenswasser an der Scheibe |
| Bäder | Fugen und Silikon, Lüftungsmöglichkeit, Abdichtung um Wanne oder Dusche |
| Haustechnik | Alter von Heizung, Leitungen und Elektrik, vorhandene Wartungsnachweise; nur ansehen, keine Abdeckungen oder Verteilerkästen öffnen |
Welche Anzeichen sollten aufmerksam machen?
Manche Auffälligkeiten sind für Laien gut erkennbar, wenn man gezielt danach sucht:
- feuchte oder dunkel verfärbte Stellen an Wänden, Decken oder Fußleisten,
- ein modriger, muffiger Geruch, besonders im Keller oder in Bädern,
- frisch gestrichene oder auffällig saubere Einzelstellen inmitten sonst älterer Oberflächen,
- Möbel oder große Gegenstände, die ungewöhnlich dicht an einer Außenwand stehen,
- Luftentfeuchter oder Ventilatoren, die während der Besichtigung laufen.
Solche Anzeichen beweisen für sich genommen noch keinen Schaden, sollten aber zu gezielten Nachfragen an den Verkäufer führen – etwa danach, seit wann eine Stelle frisch gestrichen ist oder warum in einem Raum ein Entfeuchter steht. Wer eine plausible Erklärung bekommt, kann diese im Anschluss mit dem sichtbaren Zustand abgleichen. Woran sich Schimmel im Detail erkennen lässt, erklärt eine eigene Frage.
Welche Unterlagen sollte man mitnehmen oder anfordern?
Neben der eigenen Checkliste lohnt es sich, vorab um Grundriss, Baujahr, Energieausweis und – sofern vorhanden – Nachweise zu früheren Sanierungen zu bitten. Wer diese Unterlagen schon während der Besichtigung griffbereit hat, kann Angaben des Verkäufers direkt mit dem tatsächlichen Zustand abgleichen.
Wann lohnt sich eine zweite, fachliche Besichtigung?
Eine Liste kann offensichtliche Auffälligkeiten strukturieren, ersetzt aber keine fachliche Einschätzung verdeckter oder technischer Zusammenhänge. Wer nach der ersten Besichtigung weiter unsicher ist oder mehrere der genannten Anzeichen findet, kann vor einer Kaufentscheidung eine zweite, ausführlichere Begehung mit fachlicher Begleitung in Betracht ziehen, bevor Reservierung, Finanzierungszusage oder Notartermin verbindlich werden. Mehr dazu unter Hauskaufberatung.
Quellen
- Beratung beim Immobilienkauf – Verband Privater Bauherren e. V. (VPB)
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