Kurz beantwortet
Bauüberwachung, auch Objektüberwachung genannt, ist nach HOAI-Leistungsphase 8 eine Grundleistung des Architekten oder Planers: Er überwacht die Ausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Verträgen, Ausführungsunterlagen und anerkannten Regeln der Technik, laut Deutschem Architektenblatt ohne ständige Anwesenheit auf der Baustelle. Als Bauleitung wird dagegen häufig die Organisation des Baustellenbetriebs durch das ausführende Unternehmen bezeichnet, etwa Personal, Material und Arbeitsabläufe im eigenen Gewerk; der Begriff wird allerdings nicht einheitlich verwendet. Beide Rollen ergänzen sich, ersetzen sich aber nicht.
Was bedeutet Bauüberwachung (Objektüberwachung) nach HOAI?
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) beschreibt in Leistungsphase 8 die „Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation“ als eigenständige Grundleistung des Architekten- oder Ingenieurvertrags. Dazu zählen unter anderem:
- das Überwachen der Ausführung auf Übereinstimmung mit der Genehmigung, den Verträgen, den Ausführungsunterlagen und den allgemein anerkannten Regeln der Technik,
- die Koordination der fachlich beteiligten Personen,
- die Fortschreibung eines Terminplans,
- die Dokumentation des Bauablaufs, zum Beispiel im Bautagebuch,
- gemeinsame Aufmaße mit den ausführenden Unternehmen sowie die Prüfung von Rechnungen,
- die Organisation der Abnahme mit Mängelfeststellung.
Das Deutsche Architektenblatt beschreibt die dahinterstehende Pflicht so: Der überwachende Architekt schuldet, dass der Bau plangerecht und frei von Mängeln errichtet wird – erreicht wird das durch gezielte Kontrollen und verstärkte Aufmerksamkeit bei kritischen Arbeitsschritten, nicht durch eine ständige Anwesenheit auf der Baustelle.
Was übernimmt die Bauleitung des ausführenden Unternehmens?
Davon zu unterscheiden ist die Bauleitung, die das jeweils beauftragte Bauunternehmen für seinen eigenen Auftrag stellt. Sie organisiert den Baustellenbetrieb im eigenen Gewerk: Personaleinsatz, Materiallieferungen, Arbeitsabläufe und die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Ausführung. Für Ausführungsmängel, die im eigenen Verantwortungsbereich entstehen, haftet das Bauunternehmen laut Deutschem Architektenblatt im Innenverhältnis grundsätzlich allein – die Bauüberwachung des Architekten nimmt ihm diese Verantwortung nicht ab. Der Begriff wird allerdings nicht einheitlich verwendet: Umgangssprachlich wird auch die Objektüberwachung des Architekten oft als „Bauleitung“ bezeichnet, und die Bauordnungen der Länder kennen zum Teil eine eigene öffentlich-rechtliche Rolle des Bauleiters. Im Zweifel entscheidet der jeweilige Vertrag, welche Aufgaben tatsächlich übernommen werden.
Wo liegen die Grenzen der Architekten-Bauüberwachung?
Die Objektüberwachung verpflichtet den Architekten zur Kontrolle der Ausführung, nicht dazu, den Baustellenbetrieb der ausführenden Firmen selbst zu organisieren. Laut Deutschem Architektenblatt muss er sein Augenmerk vor allem auf schwierige oder gefahrenträchtige Arbeiten und kritische Bauabschnitte richten, etwa Abdichtungen gegen Feuchtigkeit. Eine permanente Anwesenheit wird nicht verlangt, und die Eigenverantwortung der ausführenden Firmen für ihre Arbeit bleibt bestehen.
Wer übernimmt welche Rolle typischerweise?
| Rolle | Wer übernimmt sie üblicherweise | Auftraggeber | Schwerpunkt |
|---|---|---|---|
| Bauleitung | Bauleiter des ausführenden Unternehmens | Bauunternehmen | eigenes Gewerk, Personal, Material, Ablauf |
| Bauüberwachung / Objektüberwachung | Architekt oder Ingenieur (HOAI Leistungsphase 8) | Bauherr | Kontrolle auf Plan- und Vertragskonformität, Dokumentation, Abnahme |
| Unabhängige Baubegleitung | Bausachverständiger | Bauherr | zusätzliche fachliche Einordnung, unabhängig von Unternehmen und Planer |
Für Bauherren ist vor allem wichtig: Bauleitung und Bauüberwachung schließen einander nicht aus, decken aber unterschiedliche Interessen ab – die eine dient der Organisation der ausführenden Firma, die andere der Kontrolle im Auftrag des Bauherrn. Eine zusätzliche, von beiden Seiten unabhängige Begleitung kann diese Kontrolle aus einer weiteren Perspektive ergänzen. Mehr dazu unter Baubegleitung.
Quellen
- HOAI, Anlage 10 – Leistungsphase 8 „Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation" – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- „Vorsicht in Phase 8" – Haftung bei der Bauüberwachung durch Architekten (DABonline, 01.11.2007) – Deutsches Architektenblatt (Bundesarchitektenkammer)
Stand: