Kurz beantwortet
Ein Bausachverständiger ist auf die Bewertung des vorhandenen baulichen Zustands spezialisiert: Er untersucht ein bestehendes Gebäude auf Mängel, Schäden und Sanierungsbedarf. Ein Architekt ist dagegen in erster Linie für Planung, Gestaltung und, falls beauftragt, die Objektüberwachung nach HOAI zuständig, meist bei Neubau- oder Umbauvorhaben. Für die reine Zustandsprüfung vor einem Hauskauf ist ein Sachverständiger daher meist die passendere Wahl, für konkrete Umbaupläne eher ein Architekt.
Worauf ist ein Bausachverständiger spezialisiert?
Ein Bausachverständiger beurteilt den Ist-Zustand eines Gebäudes: Er sucht nach Mängeln, Schäden und deren möglichen Ursachen und schätzt ein, welcher Sanierungsbedarf daraus entsteht. Diese Tätigkeit richtet sich auf das bereits Vorhandene – ob beim laufenden Streit über einen Baumangel oder, wie beim Hauskauf, bei der Frage, in welchem Zustand sich ein Gebäude tatsächlich befindet.
Worauf ist ein Architekt spezialisiert?
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) beschreibt das Leistungsbild eines Architekten über mehrere Leistungsphasen, die von der Grundlagenermittlung über Entwurfs- und Ausführungsplanung und die Objektüberwachung bis zur Objektbetreuung reichen. Der Schwerpunkt liegt damit auf der Planung und Umsetzung eines Bauvorhabens – sei es ein Neubau oder ein größerer Umbau – und, wenn beauftragt, auf der Überwachung der Ausführung nach Leistungsphase 8. Eine Bestandsaufnahme oder technische Substanzerkundung ist dort nur als Besondere Leistung aufgeführt, nicht als Grundleistung – die unabhängige Zustandsbewertung vor einem Kauf steht nicht im Mittelpunkt dieses Leistungsbilds.
Wo überschneiden sich die Aufgaben – und wo nicht?
In der Praxis gibt es Überschneidungen: Manche Architekten bieten auch Zustandsbewertungen an, und manche Bausachverständige beraten auch zu Umbauideen. Der Ausgangspunkt bleibt aber unterschiedlich: Der Sachverständige fragt „Was ist da, und in welchem Zustand?“, der Architekt eher „Was könnte daraus werden, und wie wird es umgesetzt?“. Typische Anzeichen dafür, dass eher eine Zustandsbewertung gefragt ist:
- Es geht um ein bereits bestehendes, gebrauchtes Gebäude, nicht um ein Neubauvorhaben,
- im Vordergrund steht die Frage nach Mängeln, Schäden oder Sanierungsbedarf,
- es gibt noch keine konkreten Umbau- oder Erweiterungspläne, sondern nur die Kaufentscheidung selbst,
- die Einschätzung soll unabhängig von künftigen Planungsleistungen erfolgen.
Wer vor dem Hauskauf in erster Linie wissen möchte, ob das Gebäude in gutem Zustand ist, ist mit dieser Fragestellung und damit meist mit einem Sachverständigen besser bedient.
Wen nimmt man wann mit?
| Anliegen | Eher passend |
|---|---|
| Zustand und Mängel eines bestehenden Hauses einschätzen | Bausachverständiger |
| Umbau- oder Anbauideen für ein gekauftes Haus planen | Architekt |
| Neubau planen und die Ausführung überwachen | Architekt (HOAI-Leistungsphasen) |
Für die Kaufentscheidung selbst steht meist die Zustandsfrage im Vordergrund. Umbaupläne lassen sich in der Regel erst sinnvoll angehen, wenn der bauliche Ausgangszustand bekannt ist; ein Architekt kann dann in einem zweiten Schritt auf dieser Grundlage weiterplanen. Mehr zur fachlichen Einschätzung vor dem Kauf unter Hauskaufberatung.
Quellen
- HOAI, Anlage 10 – Leistungsphasen des Architekten (u. a. Leistungsphase 8: Objektüberwachung) – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
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