Kurz beantwortet
Das Gutachten, das eine finanzierende Bank in Auftrag gibt, dient häufig der Ermittlung des Beleihungswerts. Nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ist das ein vorsichtig ermittelter Wert, der unabhängig von vorübergehenden Marktschwankungen während der gesamten Beleihungsdauer erzielbar sein soll. Ein solches Gutachten dient vor allem der Kreditsicherheit, nicht einer umfassenden bautechnischen Zustandsprüfung im Interesse des Käufers. Wer Mängel und Sanierungsbedarf einschätzen möchte, braucht dafür in der Regel eine eigene Prüfung.
Was ermittelt das Gutachten der Bank überhaupt?
Finanzierende Banken lassen bei größeren Immobilienkrediten häufig ein Wertgutachten erstellen, das dem Ermitteln des sogenannten Beleihungswerts dient. Verbindlich geregelt ist dessen Ermittlung für Beleihungen nach dem Pfandbriefgesetz in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV); andere Institute können eigene Bewertungsvorgaben anwenden. Nach § 3 Abs. 1 BelWertV ist der Beleihungswert der Wert, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung spekulativer Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
Wessen Interessen dient dieser Wert?
Der Beleihungswert ist damit in erster Linie ein Instrument der Bank, um das eigene Kreditrisiko über die gesamte Laufzeit hinweg abzusichern. Er ist bewusst vorsichtig kalkuliert und kann deshalb unter dem Kaufpreis oder dem in einem Verkehrswertgutachten ermittelten Wert liegen. Für die Bank ist entscheidend, dass die Immobilie im Fall einer Zwangsverwertung auch nach Jahren noch als Sicherheit ausreicht – nicht, ob sie für den Käufer heute in gutem baulichem Zustand ist. Diese Ausrichtung ist kein Mangel des Bankgutachtens, sondern folgt aus seinem Zweck: Es soll die Bank vor einer Überbewertung schützen, nicht den Käufer vor einem baulich mangelhaften Objekt.
Was deckt das Bankgutachten meist nicht ab?
Ein Beleihungswertgutachten beantwortet in der Regel nicht die Fragen, die für Käufer beim Hauskauf im Vordergrund stehen:
- Welche konkreten Mängel oder Schäden liegen am Gebäude vor?
- Wie dringend und wie umfangreich ist der Sanierungsbedarf an Dach, Fassade oder Haustechnik?
- Welche Ursachen könnten hinter sichtbaren Auffälligkeiten wie Feuchtigkeit oder Rissen stecken?
Diese Fragen zielen auf eine bautechnische Zustandsprüfung, die andere Maßstäbe anlegt als eine wertorientierte Beleihungsprüfung im Auftrag der Bank. Auch wenn im Rahmen der Wertermittlung eine Besichtigung stattfindet, dient sie der Bewertung der Immobilie als Kreditsicherheit und nicht einer detaillierten Mängelaufnahme im Auftrag des Käufers.
Was bedeutet das für Käufer?
Wer sich allein auf das Gutachten der finanzierenden Bank verlässt, erfährt daraus wenig über den tatsächlichen baulichen Zustand des Hauses. Für eine eigene, verlässliche Einschätzung von Mängeln und Sanierungsbedarf bleibt daher eine gesonderte, im eigenen Auftrag beauftragte bautechnische Prüfung sinnvoll – was ein Sachverständiger dabei im Einzelnen prüft und in welcher Form das Ergebnis vorliegt, erklären zwei eigene Fragen. Mehr zur fachlichen Einschätzung vor dem Kauf unter Hauskaufberatung.
Quellen
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), § 1 Anwendungsbereich, § 3 Grundsatz der Beleihungswertermittlung – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
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