Kurz beantwortet
Beim Kauf einer Eigentumswohnung zählt neben dem Zustand der eigenen Wohnung vor allem der Zustand des Gemeinschaftseigentums: Dach, Fassade, Treppenhaus und Technik der gesamten Anlage. Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG zeigt den Stand der Rücklagen, die Niederschriften der Eigentümerversammlungen nach § 24 WEG geben Auskunft über gefasste Beschlüsse, etwa zu Sanierungen. Eine geringe Rücklage bei absehbarem Sanierungsbedarf kann auf zusätzliche Kosten nach dem Kauf hindeuten.
Was gehört zum Sondereigentum, was zum Gemeinschaftseigentum?
Nach § 5 WEG gehören zum Sondereigentum die Räume der Wohnung sowie Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können dagegen nicht Sondereigentum sein. Dach, Fassade, tragende Bauteile und Treppenhaus zählen daher zum Gemeinschaftseigentum, nach der Rechtsprechung ebenso die Außenfenster – auch wenn die Teilungserklärung sie anders zuordnet; bei Leitungen kommt es auf die Einzelheiten und die Teilungserklärung an. Über das Gemeinschaftseigentum entscheiden die Eigentümer gemeinsam, und für seine Erhaltung kommen sie grundsätzlich gemeinsam auf; Einzelheiten ergeben sich aus Teilungserklärung und Beschlüssen. Bei der Besichtigung lohnt sich deshalb ein Blick über die eigene Wohnung hinaus: Treppenhaus, Keller, Dach und Fassade der gesamten Anlage geben Hinweise auf den Pflegezustand der Gemeinschaft.
Was zeigt der Vermögensbericht über die Erhaltungsrücklage?
Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf jedes Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält, und diesen jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen. Dieser Bericht zeigt, wie viel Geld für künftige Instandhaltungen bereits zurückgelegt ist. Eine im Verhältnis zum erkennbaren Sanierungsbedarf niedrige Rücklage kann bedeuten, dass in absehbarer Zeit eine Sonderumlage beschlossen wird.
Was steht in den Protokollen der Eigentümerversammlung?
Über jede Eigentümerversammlung ist nach § 24 Abs. 6 WEG unverzüglich eine Niederschrift über die gefassten Beschlüsse aufzunehmen. Zusätzlich wird nach Absatz 7 eine Beschluss-Sammlung geführt, in die auch ein Dritter Einsicht verlangen kann, den ein Wohnungseigentümer dazu ermächtigt hat – als Kaufinteressent also etwa mit Ermächtigung des Verkäufers. Vor dem Kauf ist es daher sinnvoll, sich die Protokolle der letzten Versammlungen zeigen zu lassen: Sie zeigen, welche Sanierungen bereits beschlossen, verschoben oder abgelehnt wurden und ob dauerhafte Streitpunkte in der Gemeinschaft bestehen.
Welche weiteren Fragen sind sinnvoll?
Über die formalen Unterlagen hinaus lohnt sich ein Blick auf einige zusätzliche Punkte, die speziell beim Wohnungskauf eine Rolle spielen:
- Feuchte- und Wasserschadenshistorie, sowohl in der eigenen Wohnung als auch in darunter- oder darüberliegenden Einheiten, da Leitungsschäden im Gemeinschaftseigentum mehrere Parteien betreffen können,
- bereits beschlossene, aber noch nicht umgesetzte Sanierungen und deren voraussichtliche Kostenverteilung,
- laufende Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft, soweit sie aus den Protokollen ersichtlich sind,
- die Höhe des monatlichen Hausgelds im Verhältnis zum Zustand der Anlage.
Wer im Vorfeld unsicher ist, wie ein Wasserschaden in der Zuständigkeit zwischen Eigentümer und Gemeinschaft behandelt wird, findet dazu eine eigene Frage. Zur fachlichen Einschätzung des baulichen Zustands vor dem Kauf siehe Hauskaufberatung.
Quellen
- WEG § 28 – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- WEG § 24 – Einberufung, Niederschrift, Beschluss-Sammlung – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- WEG § 5 – Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
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