Kurz beantwortet
In einer Eigentümergemeinschaft meldet der betroffene Eigentümer einen Wasserschaden zunächst der Verwaltung, da der Verwalter Maßnahmen treffen darf und muss, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Kommt eine Ursache im Gemeinschaftseigentum infrage, meldet die Verwaltung den Schaden in der Regel der Gebäudeversicherung, veranlasst möglichst in Abstimmung mit ihr die Leckageortung, organisiert den Zugang zu betroffenen Einheiten und lässt das Ergebnis dokumentieren. Wer die Kosten trägt, klärt sich meist erst nach der Ortung.
Wer meldet den Schaden und wer beauftragt die Ortung?
Zeigt sich ein Wasserschaden in einer Eigentumswohnung, ist zunächst oft unklar, ob die Ursache im Sondereigentum der Wohnung oder im gemeinschaftlichen Eigentum liegt, etwa in einer Steigleitung. Nach § 18 Absatz 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Kann die Ursache eines Schadens im Gemeinschaftseigentum liegen, ist deshalb in der Regel die Gemeinschaft gefordert, die Ursache zeitnah klären zu lassen; tätig wird dafür regelmäßig der Verwalter. Konkret bedeutet das: Der betroffene Eigentümer meldet den Schaden der Verwaltung, diese beauftragt die Leckageortung.
Ist die gemeinsame Gebäudeversicherung betroffen, meldet die Verwaltung den Schaden dort zeitnah und stimmt die Ortung, soweit es die Lage zulässt, vorab mit dem Versicherer ab. Wer die Ursachenfeststellung ohne diese Abstimmung beauftragt, geht laut den Richtlinien der Versicherungswirtschaft (VdS 3150) das Risiko ein, die Kosten dafür selbst zu tragen.
Welche rechtliche Grundlage hat dieses Vorgehen?
Nach § 27 Absatz 1 Nummer 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Eine Leckageortung nach einem akuten Wasserschaden kann eine solche eilbedürftige Maßnahme sein, wenn ein Zuwarten den Schaden vergrößern würde. Nach § 27 Absatz 2 WEG können die Wohnungseigentümer diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern.
Wie läuft die Ortung ab, wenn mehrere Einheiten betroffen sind?
Anders als im Einfamilienhaus betrifft eine Leckageortung in der Eigentümergemeinschaft häufig mehrere Wohnungen gleichzeitig, etwa wenn eine gemeinschaftliche Steigleitung mehrere Geschosse versorgt. Das erfordert:
- Terminabstimmung mit allen betroffenen Eigentümern und gegebenenfalls deren Mietern,
- Zugang zu Wohnungen ober- und unterhalb der auffälligen Stelle, da sich Wasser innerhalb der Bausubstanz seitlich oder nach unten ausbreiten kann,
- eine Einordnung, ob die vermutete Leitung im Gemeinschafts- oder im Sondereigentum liegt.
Nach § 14 Absatz 1 Nummer 2 WEG muss jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums grundsätzlich dulden, soweit dies Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht oder, wenn solche fehlen, ihm daraus kein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus erwächst.
Was sollte der Bericht der Ortung enthalten?
Für die weitere Bearbeitung durch Verwaltung, Eigentümerversammlung und gegebenenfalls die Gebäudeversicherung ist eine nachvollziehbare Dokumentation wichtig. Dazu gehören üblicherweise die Beschreibung des betroffenen Bereichs, das Schadensbild, die eingesetzten Ortungsverfahren und das Ergebnis mit Fotos. Erst auf dieser Grundlage lässt sich einordnen, ob eine Reparatur Gemeinschafts- oder Sondereigentum betrifft, wovon wiederum abhängt, wer für die Kosten aufkommt.
Was können einzelne Eigentümer selbst tun?
- Den Schaden zeitnah und schriftlich bei der Verwaltung melden,
- sichtbare Anzeichen fotografieren und den zeitlichen Verlauf notieren – Räume, in denen Wasser an Steckdosen, Leuchten oder Geräte gelangt sein kann, erst betreten, wenn der Strom gefahrlos abgeschaltet ist, im Zweifel durch eine Elektrofachkraft, und nicht unter eine durchhängende Decke treten,
- Zugang zur eigenen Einheit für die Ortung ermöglichen,
- keine eigenmächtigen Öffnungen an vermuteten Gemeinschaftsleitungen vornehmen.
Eine frühzeitige, klar dokumentierte Meldung beschleunigt in der Regel das weitere Vorgehen. Mehr zum Ablauf einer Ortung finden Sie unter Leckageortung.
Quellen
- WEG – Wohnungseigentumsgesetz, § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
- WEG – Wohnungseigentumsgesetz, § 18 Verwaltung und Benutzung – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
- WEG – Wohnungseigentumsgesetz, § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers – Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
- VdS 3150 – Richtlinien zur Leitungswasserschaden-Sanierung, Ausgabe 2025-01 (02), Abschnitt 4.1 – VdS Schadenverhütung GmbH / Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV)
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