Kurz beantwortet
Sinnvoll ist eine fachliche Prüfung möglichst früh im Kaufprozess: nach einer ersten eigenen Besichtigung, aber bevor Reservierung, Finanzierungszusage oder Notartermin verbindlich werden. Nach VPB-Empfehlung können Sachverständige bereits verfügbare Unterlagen oder Exposés in einer frühen Phase auf Schwachstellen prüfen. Auch der Kaufvertrag selbst sollte vor der Beurkundung sorgfältig geprüft werden, damit Ergebnisse der Begutachtung noch berücksichtigt werden können.
Warum lohnt sich ein früher Einstieg des Sachverständigen?
Der Verband Privater Bauherren (VPB) empfiehlt, Sachverständige bereits in der frühen Phase der Immobiliensuche einzubeziehen: Sie können verfügbare Unterlagen oder Exposés auf mögliche Schwachstellen prüfen, bevor überhaupt ein Besichtigungstermin feststeht. Das verschafft Zeit, gezielt nachzufragen oder eine ausführlichere Begutachtung vor Ort zu vereinbaren, statt unter dem Zeitdruck eines bereits fest vereinbarten Notartermins zu handeln. Wer erst kurz vor der Beurkundung an eine fachliche Prüfung denkt, hat oft kaum noch Zeit, gefundene Auffälligkeiten in Ruhe zu klären oder in die Verhandlung einzubringen.
Wie lässt sich der Zeitpunkt im Kaufprozess einordnen?
| Phase | Was in dieser Phase sinnvoll ist |
|---|---|
| Exposé-Sichtung | erste Einschätzung anhand von Unterlagen und Fotos, offene Fragen sammeln |
| Erste eigene Besichtigung | Checkliste durchgehen, Auffälligkeiten notieren, Fragen an den Verkäufer stellen |
| Zweite Besichtigung | fachliche Begutachtung vor Ort, wenn nach der ersten Besichtigung weiter Interesse besteht |
| Vor Reservierung/Finanzierungszusage | Ergebnis der Begutachtung in die Entscheidung einbeziehen |
| Vor dem Notartermin | Kaufvertrag sorgfältig prüfen, bevor er beurkundet wird |
Was sollte vor dem Termin mit dem Verkäufer abgestimmt sein?
Eine Begutachtung setzt in aller Regel voraus, dass der Verkäufer den Zugang zum Gebäude ermöglicht und Zeit für eine ausführlichere Besichtigung einräumt als bei einem ersten kurzen Rundgang. Sinnvoll ist es, den Termin frühzeitig mit dem Verkäufer abzustimmen und um bereits vorhandene Unterlagen zu bitten, etwa:
- Baupläne und Grundrisse,
- den Energieausweis,
- Rechnungen oder Nachweise zu früheren Sanierungen an Dach, Heizung oder Leitungen,
- bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.
Liegen diese Unterlagen bereits vor dem Termin vor, kann die Zeit vor Ort gezielter für die Begehung selbst genutzt werden, statt für das Zusammensuchen von Papieren.
Was, wenn ein Mangel erst nach dem Notartermin auffällt?
Je später eine fachliche Prüfung erfolgt, desto weniger Handlungsspielraum bleibt: Nach der notariellen Beurkundung lässt sich der Kaufpreis nicht mehr ohne Weiteres nachverhandeln, und für spätere Ansprüche wegen eines Mangels gelten eigene rechtliche Voraussetzungen, die eine andere Frage behandelt. Wer die fachliche Einschätzung dagegen vor der Unterschrift einholt, kann Ergebnisse noch in Preis- oder Vertragsverhandlungen einbringen, etwa um einen Preisabschlag zu vereinbaren oder offene Punkte vor der Beurkundung vertraglich zu regeln. Dabei ist zu bedenken, dass Rechte wegen eines Mangels, den der Käufer bei Vertragsschluss kennt, in der Regel ausgeschlossen sind – bekannte Mängel sollten sich deshalb im Preis oder in ausdrücklichen Vertragsregelungen niederschlagen. Mehr zur fachlichen Begleitung vor dem Kauf unter Hauskaufberatung.
Quellen
- Beratung beim Immobilienkauf – Verband Privater Bauherren e. V. (VPB)
- BGB § 442 – Kenntnis des Käufers – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
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