Kurz beantwortet
Beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses kommen zusätzliche organisatorische Fragen hinzu: Bauliche Veränderungen benötigen in aller Regel eine denkmalrechtliche Erlaubnis, deren Voraussetzungen sich nach dem Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes richten. Steuerliche Vorteile nach §§ 7i und 10f EStG setzen unter anderem voraus, dass Baumaßnahmen in Abstimmung mit der nach Landesrecht zuständigen Stelle durchgeführt und von dieser Stelle bescheinigt werden. Feuchte- und Holzschutzthemen sowie mögliche Kostenrisiken verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Welche zusätzlichen Genehmigungen sind beim Denkmal zu beachten?
Ist ein Gebäude als Baudenkmal eingetragen, bedürfen bauliche Veränderungen in aller Regel einer denkmalrechtlichen Erlaubnis der zuständigen Behörde – anders als bei einem nicht geschützten Altbau. Die genauen Voraussetzungen, Zuständigkeiten und Verfahren regelt das Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes, da Denkmalschutz Ländersache ist. Wer nach dem Kauf sanieren, Fenster austauschen oder die Fassade ändern möchte, sollte deshalb vor der Kaufentscheidung klären, welche Maßnahmen genehmigungspflichtig sind und wie viel Spielraum die Behörde bei Materialwahl und Ausführung lässt. Diese Prüfung lohnt sich schon vor dem Notartermin, da sich geplante Umbauten sonst als nicht genehmigungsfähig herausstellen können.
Welche steuerlichen Vorteile gibt es – und woran sind sie geknüpft?
Für Baudenkmale sieht das Einkommensteuergesetz erhöhte Absetzungen vor. Wird das Gebäude zur Einkunftserzielung genutzt, etwa vermietet, können nach § 7i EStG die Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Baudenkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent abgesetzt werden. Bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erlaubt § 10f EStG, begünstigte Aufwendungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abzuziehen.
Beide Vorschriften knüpfen an Voraussetzungen an: Nach § 7i EStG müssen die Baumaßnahmen in Abstimmung mit der nach Landesrecht zuständigen Stelle durchgeführt worden sein, und die Voraussetzungen sind durch eine Bescheinigung dieser Stelle nachzuweisen. Eine Abstimmung erst nach Abschluss der Arbeiten reicht daher nicht aus. Auf Kaufpreisanteile, die auf Baumaßnahmen entfallen, sind die erhöhten Absetzungen nach § 7i Abs. 1 EStG nur für Maßnahmen möglich, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt wurden. Ob und in welcher Höhe eine Förderung im Einzelfall in Betracht kommt, klärt eine steuerliche Beratung.
Welche baulichen Risiken kommen typischerweise hinzu?
Neben den allgemeinen Altbau-Themen wie Feuchtigkeit im Keller oder veralteter Haustechnik treten bei Denkmalen oft zusätzliche Punkte in den Vordergrund:
- Holzschutz an Fachwerk, Balken oder Dachstuhl, die im Bestand erhalten bleiben sollen,
- Vorgaben zu Material und Ausführung, die eine einfache, günstige Sanierungslösung ausschließen können,
- ein größerer Zeit- und Abstimmungsaufwand mit der Behörde vor Beginn der Arbeiten,
- ein Kostenrisiko, wenn denkmalgerechte Ausführungen teurer sind als vergleichbare Standardlösungen.
Wie unterscheidet sich das vom Kauf eines gewöhnlichen Altbaus?
Die baulichen Risikofelder ähneln denen eines nicht geschützten Altbaus, wie sie eine eigene Frage beschreibt – neu hinzu kommen bei einem Denkmal vor allem die Genehmigungspflicht und die steuerlichen Voraussetzungen von Abstimmung und Bescheinigung. Wer beides frühzeitig mit Behörde und gegebenenfalls einer fachlichen Einschätzung klärt, kann Überraschungen nach dem Notartermin vermeiden. Mehr zur bautechnischen Einschätzung vor dem Kauf unter Hauskaufberatung.
Quellen
- EStG § 7i – Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- EStG § 10f – Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
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